Анализ рынка коммерческой недвижимости в регионах России по итогам 1 полугодия 2022 года

Специалистами компании Business Planner был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в регионах России по итогам 1 полугодия 2022 года. В статье приводим часть из исследования.

Для понимания ситуации и тенденций на рынке в разных регионах специалистами были выявлены общие тенденции, характерные сегодня для всего рынка недвижимости РФ.

Всего были рассмотрены следующие регионы:

  • Анализ рынка г. Краснодар;
  • Анализ рынка г. Сочи;
  • Анализ рынка г. Екатеринбург;
  • Анализ рынка г. Тюмень;
  • Анализ рынка г. Новосибирск;
  • Анализ рынка г. Казань;
  • Анализ рынка г. Иркутск;
  • Анализ рынка г. Севастополь;
  • Анализ рынка г. Симферополь;

Полную версию можно скачать по ссылке внизу статьи.

  • В среднем количество и суммарная площадь вводимых зданий в России ежегодно растет, основная доля приходится на здания жилого назначения, также растет и сам фонд недвижимости.
  • Объем инвестиций показывает стабильный рост с 2018 года (за исключение 2020 года, большое влияние на который оказала пандемия COVID – 19), 2021 год оказался рекордным, объем инвестиций составил 390,1 млрд рублей.

Рынок недвижимости России активно развивается последние десятилетия, выделяются новые форматы недвижимости: апартаменты, коворкинги, а продуктовые магазины разделились по форматам: у дома, супермаркет, гипермаркет.

На графиках ниже приведены объемы ввода зданий в эксплуатацию, выраженные в виде количества и площади вводимых зданий.

Инвестиции в рынок недвижимости в последние годы также показывали стабильную и позитивную динамику (за исключение 2020 года, большое влияние на который оказала пандемия COVID – 19).

С ростом объемов ввода зданий в эксплуатацию происходит и рост размера фонда недвижимости, на графике ниже приведено распределение фонда по назначению (жилое и нежилое), а также видна динамика изменения его объемов.

В пересчете совокупного фонда на 1 жителя РФ площадь составит 43,3 м2, при аналогичном пересчете площади совокупного фонда США на 1 жителя результат составит около 100 м2, усредненного фонда ЕС на 1 жителя составит около 65 м2. Из этого следует вывод, чем выше уровень экономического развития, тем больше площадей требуется для обеспечения этого уровня.

Повышение уровня жизни ведет к увеличению потребления товаров и услуг, а следовательно, и спроса, что приводит к потребности в торговых, складских и офисных площадях для хранения, продажи товаров и места предоставления услуг.

Подводя мысль — потребность в недвижимости растет вместе с ростом экономики и ростом доходов населения, и также потребность в недвижимости снижается при сокращении экономики и снижении доходов населения.

Ниже в таблице приведены 30 регионов с наибольшим уровнем благополучия и численностью свыше 500 000 человек.

Стабильный рост населения в выбранной группе регионов за последние 4 года наблюдается только в 8 регионах: в Московской, Тюменской, Ленинградской областях, Краснодарском Крае, Республиках Крым и Саха (Якутия), а также в ХМАО и ЯНАО.

Крупнейшие города России – Москва и Санкт-Петербург начали терять в численности населения с 2020 года, вот несколько факторов, которые этому способствовали:

  • сокращению рынка труда из-за пандемии во всех сферах, связанных с туризмом, общепитом и торговлей, что вынудило часть населения переехавших ранее в крупнейшие города и не имеющих достаточных ресурсов для дальнейшего проживания к возвращению в «домашние» регионы;
  • миграция местного населения из городских квартир в загородные дома со своей территорией, что отчасти тоже является последствиями пандемии.

В марте-мае 2022 году большая доля ограничений, введённых в пандемию на территории России, была снята, однако Россией была начата СВО, в ответ на которую против России было введено более 10 000 санкций со стороны более 60 стран, большая часть из которых относится к странам с развитой экономикой.

Санкции направленны на ограничение экономики России, её развития, как с финансовой, так и с технологической стороны. Помимо веденных санкций более 700 международных компаний приостановили свою деятельность, а часть из них уже приняли решение об уходе с российского рынка, что также оказывает влияние на состояние экономики.

Для проведения анализа были выбраны следующие города: Краснодар, Екатеринбург, Тюмень, Иркутск, Новосибирск, Казань, Симферополь, Севастополь, Сочи, выбор происходил исходя из критериев уровня экономического благополучия жителей, а также роста численности населения, либо отсутствие его упадка в период последних 4-х лет.

Для анализа были взяты 3 основных сегмента коммерческой недвижимости: офисная, торговая и складская.

Анализ рынка недвижимости выполнен в июне 2022 года и отражает ситуацию на рынках недвижимости по состоянию на июнь-июль 2022 года.

Анализ рынка г. Краснодар

  • Численность населения, объем ввода жилой площади, а также средние заработные платы на протяжении 2018 – 2022 года растут в Краснодарском крае и г. Краснодар. Наиболее крупные представители бизнеса в регионе относятся к секторам экономики: энергетический, ретейл, логистика, сельскохозяйственный.
  • Совокупный объем фонда торговой недвижимости является достаточным для текущей численности населения г. Краснодар –910 м2 на 1 000 человек, а учитывая отток арендаторов в связи с прекращением деятельности на территории России, уровень вакансии в сегменте торговой недвижимости может временно вырасти.
  • Объем предложений аренды в анализируемых сегментах составил: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.
  • Средний уровень запрашиваемых арендных ставок для офисной недвижимости – 796 рублей м2, торговой недвижимости – 1 200 рублей м2, складской недвижимости 287 рублей м2.

Местоположение

Краснодар столица Краснодарского края, который находится в северо-западной части Северного Кавказа и входит в состав Южного федерального округа. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке — со Ставропольским краем, на юго-востоке — с Карачаево-Черкесской Республикой, на западе с Крымским полуостровом (через Керченский пролив), на юге — с Абхазией. Внутри региона находится Республика Адыгея. Территория края омывается водами Азовского на северо-западе и Чёрного на юго-западе морей.

Крупнейшие предприятия

Наиболее крупными представителями бизнес общества являются компании из энергетического сектора, сельскохозяйственного, логистического и ретейла : ПАО «МАГНИТ», ООО «ГОЛД ВЭЙЛ», ООО «Лукойл — Югнефтепродукт», АО Фирма «Агрокомплекс» им. Н.Н. Ткачева, ООО «ГАЗПРОМ МЕЖРЕГИОНГАЗ КРАСНОДАР», ООО «Морской терминал «Тамань», и прочие. Во всех перечисленных выше сегментах в регионе есть бизнес, относящийся к категории «Крупный».

Заводы г. Краснодар: «Краснодарский завод тяжелого станкостроения», «Краснодарский завод «Нефтемаш», «Краснодарский завод металлоконструкций», «Краснодарский завод резиновых технических изделий», АО «Краснодарский нефтеперерабатывающий завод – Краснодарэконефть», ООО «Кирпичный завод №1» , ООО «Южная соковая компания» , ООО «Андреедмитриевский щебзавод» и другие.

Показатели

Численность населения Краснодарского края и г. Краснодар растут за весь анализируемый период, вместе с ними растут и зарплаты, цены, объем ввода жилья имеет переменчивую динамику.

Предложение

Общий объем предложений аренды 2 029, предложений в анализируемых сегментах: офисная недвижимость – 728, торговая – 518, складская – 178, предложений, относящихся к прочим сегментам – 605.

Как видно из графика, наибольшее количество предложений на рынке офисной недвижимости относится к категории 50-150 м2, как правило это кабинеты в бизнес-центрах, второй группой по численности являются помещения до 50 м2, туда также относятся кабинеты в бизнес центрах, а также помещения в жилых домах.

В торговой недвижимости основной объем предложений сконцентрирован в объектах площадью от 50 до 150 м2, эти помещения пригодны для магазинов «у дома», либо шоу-румов.

В складской недвижимости основная масса предложений приходится на сегмент свыше 1 000 м2.

Цены аренды

На графике ниже приведены средние и медианные запрашиваемые арендные ставки по анализируемым сегментам недвижимости.

Офисная недвижимость — средняя запрашиваемая арендная ставка за 1 м2 офисной недвижимости в  г. Краснодар составляет 796 рублей, медианная 714 рублей.

Далее приведены запрашиваемые арендные ставки в разрезе площади.

Исходя из графика, приведённого выше, наибольшая запрашиваемая арендная ставка как правило приходится на площади 50-150 м2, по мере роста площади, запрашиваемая арендная ставка становится ниже.

Торговая недвижимость — средняя запрашиваемая арендная ставка за 1 м2 торговой недвижимости в г. Краснодар составляет 1 200 рублей, медианная 1 000 рублей. Далее приведены запрашиваемые арендные ставки в разрезе площади.

Исходя из графика, приведённого выше, наибольшая запрашиваемая арендная ставка как правило приходится на площади до 50 м2, по мере роста площади, запрашиваемая арендная ставка становится ниже.

Складская недвижимость — средняя запрашиваемая арендная ставка за 1 м2 складской недвижимости в г. Краснодар составляет 287 рубля, медианная 283 рублей. Далее приведены запрашиваемые арендные ставки в разрезе площади.

Исходя из графика, приведённого выше, наибольшая запрашиваемая арендная ставка за 1 кв. м для предложений до 50 м2.

Спрос

Спрос на недвижимость сокращается под воздействием политических факторов — часть международных компаний в связи с СВО приостановила свою деятельность, часть из них производят сокращения присутствия, а это подразумевает сокращение арендуемых площадей во всех сегментах. Есть компании, которые полностью прекращают деятельность и в таком случае существует два варианта -продажа активов (как правило происходят с существенным дисконтом около 50%), либо прекращение деятельность путем прекращения деятельность с разрывами договор аренды.

Прогноз

В ближайшие периоды можно прогнозировать рост уровня вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости (скрытая вакансия составляет 10-15%). Период повышенной вакансии связан с процессом перестроения экономики, сменной её структуры, соответственно снижение уровня вакансии можно ожидать только с появлением четких очертаний будущей экономики, на этапе её формирования.

Несмотря на увеличение уровня вакансии арендные ставки не получат значительного снижения, так как это приведет к увеличению сроков окупаемости, а строительство вырастет в цене по причине сложного импорта необходимых строительных материалов.

Скачать полный анализ можно по ссылке ниже:

Анализ рынка коммерческой недвижимости в регионах России

 

Стоимость услуг
Наименование услугиСтоимость работВремя выполнения
Типовое исследование рынкаот 40.000 Р10 дней
Записаться на консультацию
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Поделится:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Вам также может быть интересно:

Аналитика
Апр 7, 2022

RFM-анализ с помощью Python