Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

  • Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
  • Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

  • Изучение емкости рынка и его объема.
  • Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
  • Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
  • Анализ объема предложения и его структуры.
  • Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
  • Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
  • Потенциал инноваций на рынке.
  • Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

  • Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
  • Собственные базы данных компании.
  • Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
  • Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

  • Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
  • Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
  • Опросы экспертов в области недвижимости.
  • Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
  • Прямые опросы и холл-тесты.
  • Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

 Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

  • Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
  • Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
  • Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
  • SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
  • Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
  • Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Анализ мошеннических схем с недвижимостью

Покупка жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с рисками. Один из участников сделки может оказаться мошенником, в результате чего потерпевшая сторона понесет убытки. Знание основных схем, используемых недобросовестными продавцами, минимизирует шансы преступников и предотвращает потерю.

Появление наследников

Продажа жилых объектов, перешедших по наследству – не редкость. Часто хозяин такой недвижимости готов сделать хорошую скидку, чтобы быстрее получить деньги. Квартира или дом меняет владельца, а через некоторое время объявляется очередной наследник. Он утверждает, что недавно узнал о смерти бывшего собственника, обращается к нотариусу и «случайно» узнает о смене правообладателя.

Покупатель предъявляет полученные в законном порядке документы на право собственности, но при этом у оппонента тоже есть веское основание претендовать на имущество. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону «внезапного» наследника. Срок принятия наследства подлежит восстановлению, а сделка считается недействительной.

Недееспособность продавца

Это одна из популярнейших махинаций на рынке недвижимости. Владелец получает деньги за проданную квартиру или дом, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности. При этом он ссылается на заболевания нервной системы, психические отклонения, опьянение или стресс.

Суд может признать сделку недействительной. В таком случае объект возвращается бывшему владельцу, а несостоявшемуся покупателю полагаются потраченные деньги. В действительности у продавца, как правило, не оказывается на руках нужной суммы, и потерпевший вынужден годами взыскивать огромный долг.

Потеря задатка

Нередко продавец квартиры или дома предлагает заключить предварительный договор и просит внести задаток. В одном из пунктов такого соглашения указано, что будущий хозяин не будет требовать аванс, если сам откажется от покупки. На встрече владелец предъявляет подлинные документы, и стороны подписывают контракт.

В процессе оформления сделки всплывают нюансы, из-за которых покупатель решает отказаться от своего намерения. Деньги остаются у мошенника, а потерпевшей стороне приходится искать на рынке недвижимости новые варианты.

Обман и подделка документов

Мошенники встречаются и в предпринимательской сфере. Самый популярный вариант – продажа коммерческой недвижимости по доверенности. Собственник объекта находится в отъезде, а договор вместо него подписывает доверенное лицо.

По возвращении владелец с удивлением узнает о продаже своего имущества. Оказывается, что арендатор помещения подделал подпись и продал объект по генеральной доверенности. Суд признает ничтожность сделки, а покупатель теряет свои деньги.

Сговор акционеров

Реализация активов организации с целью экономии бюджета – довольно распространенная ситуация. Компания решает избавиться от лишнего имущества и выставляет на продажу свои объекты по привлекательной цене. При этом в протоколе об одобрении предстоящей сделки стоят подписи только председателя и секретаря.

Спустя некоторое другие акционеры предприятия объявляют, что не принимали участие в обсуждении решения. Сделка оспаривается, и собственность возвращается к предыдущему владельцу. Несостоявшийся покупатель получает обратно вложенные деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, а за время разбирательства фирма успевает решить свои финансовые проблемы.

Это лишь малая часть схем, используемых мошенниками для получения выгоды. Продажа жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с огромными рисками. Минимизировать финансовые потери помогут максимальная бдительность и работа в связке с профессиональным юристом, который внимательно изучит документы и проанализирует все аспекты предстоящей сделки.

Стоимость услуг
Наименование услугиСтоимость работВремя выполнения
Типовое исследование рынкаот 40.000 Р10 дней
Записаться на консультацию
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Поделится:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Вам также может быть интересно: