Исследование рынка апартаментов в Москве в 2017 году

Апартаменты — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой. В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой. Помимо этого, апартаменты часто встречаются в жилых домах. Это происходит из-за того, что апартаменты имеют другой юридический статус, нежели жилые квартиры. В данном исследовании речь пойдёт об апартаментах Москвы, которые находятся в отдельных зданиях, т.е. являются апарт-отелями.

В России апарт-отели преимущественно есть только в двух городах – Москва и Санкт-Петербург. Во всех остальных крупных городах их либо нет, либо их численность измеряется единицами. По данным сайта Booking.com, на данный момент в России насчитывается чуть более 200 апарт-отелей, из которых почти 73% приходится на Москву и Санкт-Петербург. Остальные города России имеют незначительно количество апарт-отелей, которое не превышает 3-4 штук (если они вообще имеются).

Что касается непосредственно Москвы, то в структуре гостиничного бизнеса столицы апарт-отели не занимают существенную часть.

Апарт-отели относят, как правило, непосредственно к апартаментам, не делая различий между ними. Доля апартаментов в структуре гостиничного бизнеса Москвы, на данный момент, является подавляющей, что во многом объясняется приближающимся чемпионатом мира по футболу, который пройдёт летом в России. В период проведения соревнований во всех городах России, в которых запланированы матчи данного турнира, растёт численность гостиничного бизнеса, особенно апартаменты и хостелы. Несмотря на то, что апартаменты занимают 68% в общей структуре гостиничного бизнеса Москвы, только каждый сотый из них является апарт-отелем. Это означает, что доля апарт-отелей в структуре гостиничного бизнеса Москвы составляет порядка 0,68%.

По данным сайта Booking.com,  в  Москве насчитывается 32 апарт-отеля. Большинство из них находятся на значительном расстоянии от центра. Однако, это нивелируется тем, что подавляющее большинство апарт-отелей находятся на небольшом расстоянии от метро, которое вкупе с развитостью транспортной системы Москвы, даёт возможность добраться до центра города относительно быстро (не более 30-40 минут).  Под центром в данном случае понимается Центральный административный округ (ЦАО) Москвы. Но, несмотря на это, в Москве имеются апарт-отели, которые находятся непосредственно в центре города.

Как видно из графика, большинство апарт-отелей находится на значительном расстоянии от центра города, располагаясь на его окраинах. Среднее расстояние между отелем и центром Москвы (ЦАО) составляет примерно 7500 метров. Если же убрать из списка апарт-отели, которые находятся на окраинах Москвы (категория расстояние больше 10 км), то среднее расстояние до центра существенно сократится и составит чуть более 4100 метров. Если же не учитывать те апарт-отели, что находятся в центре Москвы, то расстояние остальных апарт-отелей составляет примерно 8300 метров до ЦАО.

В последние пару лет, происходит активное открытие апарт-отелей на территории Москвы. Это связано с двумя основными причинами. Первой причиной является увеличение интереса к подобным видам отелей на территории России, а вторая причина – чемпионат мира по футболу 2018 года, который пройдёт на территории России. При этом Москва примет 12 матчей чемпионата мира (8 матчей группового этапа и 4 матча плей-офф). Это больше, чем в любом другом городе, который будет принимать матчи чемпионата мира по футболу. Уже на групповом этапе в Москве гарантировано сыграют 16 разных команд, что обеспечит большой приток потенциальных клиентов гостиничного бизнеса и выявит необходимость в их размещении. При таком раскладе апарт-отели являются одним из наиболее интересных вариантов, потому что могут разместить большое количество людей даже в относительно небольшом количестве номеров.

По прогнозам, ожидается, что к старту Чемпионата мира по футболу 2018 года в России (15 июня 2018 года), в Москве будет около 50 апарт-отелей. При этом, если посмотреть на количество апарт-отелей в динамике, то выясняется, что за 1,5 года (относительно конца 2016 года), количество апарт-отелей вырастит в 3 раза, а за полгода (относительно конца 2017 года) в 2 раза. Но, несмотря на это, нет никакой гарантии того, что данные апарт-отели (открывшиеся в преддверие чемпионата мира по футболу) смогу существовать после окончания турнира, напротив, скорее всего, большинство из них закроются уже в конце лета 2018 года.

В целом, апарт-отели выглядят не самым дешевым местом размещения для приезжающих в Москву туристов. Самый недорогой апарт-отель Москвы предлагает размещение за довольно скромные 1700 рублей (за 1 человек 1 ночь). Самый дорогой апарт-отель, в свою очередь, попросит за свои услуги, при аналогичных условиях, от 9500 рублей за (1 человека на 1 ночь). При этом, средняя стоимость номера среди всех апарт-отелей Москвы составляет примерно 4600 рублей за (1 человека на 1 ночь). Большинство апарт-отелей находятся в ценовой категории от 3000 до 5000 рублей. При этом количество отелей, в которых стоимость превышает 5000 рублей, в два раза больше, чем тех, у кого цена ниже 3000 рублей за 1 человека на 1 ночь. Этим и обусловлено то, что средняя стоимость находится ближе к верхней границе среднего значения (от 3000 до 5000 рублей).

На сайте Booking.com существует система рейтинга и выставления оценок отелям. Половина апарт-отелей, которые сейчас работают на территории Москвы, не имеют рейтинга, ввиду того, что они были открыты относительно недавно. Однако, у тех апарт-отелей, которые уже определенное время существуют в Москве – рейтинг есть.  Данный рейтинг нельзя учитывать по принципу «как есть», потому что он представляет собой среднеарифметическую всех оценок, что не отображает картину достоверно. Наиболее правильным, в данном случае, является вычисление доверительных интервалов, которые будут показывать, насколько данная оценка реалистична. После вычисления погрешности (в %), высчитываются минимальная оценка («оценка на сайте» — «погрешность») и максимальная оценка («оценка на сайте» + «погрешность»). Далее смотрится разница между этими двумя оценками, и чем она меньше, тем более точная оценка, указанная на сайте Booking.com.

№	Название апарт-отеля	Оценка на сайте Booking.com	Количество людей поставивших оценку	Погрешность (%)	Минимальная оценка	Максимальная оценка	Разница между максимальной и минимальной оценкой
1	Moscow Secrets	7,8	11	29,5	5,5	10,0	4,5
2	PointZil	8,1	508	4,3	7,7	8,5	0,7
3	Международная	8,3	397	4,9	7,9	8,7	0,8
4	Бутик Апарт Арбат	8,8	37	16,1	7,4	10,0	2,6
5	Adagio Moscow Kievskaya	9,1	591	4,0	8,7	9,5	0,7
6	Sky Apartments Москва Сити	9,0	101	9,8	8,1	9,9	1,8
7	Диадема	9,0	145	8,1	8,3	9,7	1,5
8	Владыкино	8,2	1272	2,7	8,0	8,4	0,5
9	Ye’s	8,3	227	6,5	7,8	8,8	1,1
10	Глобус	7,8	560	4,1	7,5	8,1	0,6
11	Царицыно	8,0	474	4,5	7,6	8,4	0,7
12	Just-M	8,6	40	15,5	7,3	9,9	2,7
13	Ханой	8,0	958	3,2	7,7	8,3	0,5
14	Hills Hotel	7,5	291	5,7	7,1	7,9	0,9

В данном случае, помимо непосредственно того, сколько людей проголосовало, имеет значение, какую оценку получил апарт-отель, поскольку при разном уровне оценок изменение в процентах будет немного отличаться. Однако, в рассматриваемом случае, нет большого разрыва оценок, который мог бы создать подобную ситуацию.

Как видно из таблицы, наиболее стабильная оценка у апарт-отеля Владыкино (средняя оценка 8,2 балла, погрешность 2,7% и общая разница между минимальной и максимальной оценкой 0,5 при 1271 людей, поставивших оценку) и Глобус (средняя оценка 7,8 баллов, погрешность 7,5% и общая разница между минимальной и максимальной оценкой 0,6 при 560 людей, поставивших оценку).

В целом ситуация с оценками апарт-отелей довольно благоприятная. Средняя оценка среди всех апарт-отелей, которые есть в Москве и имеют оценку на сайте Booking.com, составляет 8,3 баллов, что считается довольно высоким показателем и классифицируется на данном сайте как «очень хорошо».

В среднем у каждого апарт-отеля в Москве имеется 10 номеров, каждый из которых рассчитан на 4 человека. В пиковые моменты (в сезон) загруженность апарт-отелей в Москве обычно составлять порядка  90-95%,  в то время как в самый не сезон она может снизиться. Наиболее популярное время, когда люди пользуются апарт-отелями (сезон) приходится на традиционный период отпусков – лето, также пиками пользования услугами являются новогодние праздники и майские праздники. Однако стоит отметить, что в среднем за год загруженность апарт-отелей находится на довольно высоком уровне – порядка 60%. Такое высокое значение вызвано тем, что апартаменты в целом являются довольно хорошим вариантом размещения, по мнению жителей России. Но, для многих жителей России «камнем преткновения» при выборе становится нежелание связываться с частными владельцами. В данном случае, апарт-отель является идеальным вариантом, поскольку является частным юридическим лицом, а не физическим.

	Количество  апарт-отелей	Количество номеров	Количество человек	Дневная выручка, тысяч рублей	Месячная выручка (30 дней), тысяч рублей	Годовой объём рынка, тысяч рублей
16 на конец 2016 года	16	160	640	1766	52992	635904
на конец 2017 года	24	240	960	2650	79488	953856
апрель 2018 года	32	320	1280	3533	105984	1271808
июнь 2018 года (прогноз)	50	500	2000	5520	165600	1987200

Исходя из приведенных выше данных, можно провести расчёт дневной и месячной выручки. Если использовать для расчёта июнь-июль 2018 года, то стоит ожидать повышенного спроса и ажиотажа на услуги апарт-отелей. Исходя из имеющихся данных прошлых чемпионатов мира по футболу и расценок некоторых апарт-отелей в Москве на период проведения турнира, можно рассчитать выручку за данные два месяца.

В данные два месяца ожидается 100% загруженность, более того, ожидается, что владельцы апарт-отелей организуют дополнительные места (ёмкость номера будет не 4 человека, а 6), для того чтобы разместить максимально возможное количество гостей мероприятия. И немаловажным является факт того, что будет существенно увеличена цена на человека. По опытам прошлых чемпионатов мира по футболу, которые проходили в ЮАР (2010 год) и Бразилии (2014 год), а также олимпийских игр в Сочи (2014 год), можно говорить о, по крайней мере, 5-ти кратном увеличении цены на услуги апарт-отелей.  Исходя из приведенных выше данных, можно говорить, что за данные 2 месяца апарт-отели Москвы заработают годовую выручку. Это и объясняет появление такого количества апарт-отелей в Москве в последнее время, которые, скорее всего, сразу после Чемпионата мира по футболу 2018 года в России будут закрыты.

Основными потребителями услуг апарт-отелей являются семейные пары, как правило, с детьми. Иными словами апарт-отели, в первую очередь, предназначены для семейного отдыха. Если же говорить более конкретно, то основными потребителями являются семейный пары в возрасте от 30 до 45 лет, с детьми. Возраст детей при этом не более 14 лет. По сути, апарт-отели являются более недорогой альтернативой семейным номерам в отелях (стоимость которых, как правило, в 1,5-2 раза превышает стоимость размещения в апарт-отеле).

Выявить на данный момент тенденции рынка довольно сложно, в связи с тем, что ситуация на гостиничном рынке нестабильна из-за предстоящего чемпионат мира по футболу в России. Многие объекты гостиничного бизнеса являются временными и их дальнейшее существование под большим вопросом. Вряд ли рынок вернется в границы 2016 года (16 апарт-отелей), но и не сохранит нынешние позиции.