Тренды рынка складской недвижимости в 2021 году

Разразившаяся пандемия и последовавший за ней карантин кардинально изменили расстановку приоритетов в части спроса на коммерческую недвижимость. Резко возросла потребность в складских метрах.

На авансцене рынка коммерческой недвижимости прочно закрепился складской сегмент и второй год уверенно держит лидирующие позиции.

Традиционно, львиную долю складской недвижимость занимала розничная торговля. Однако, начиная с 2020 года объем компаний розничной торговли на складском рынке составил всего 24%.

Активное развитие e-commerce и логистических компаний вывело на лидирующие позиции по использованию складских площадей компании online-торговли, что спровоцировало повышенный спрос на склады. Как следствие, повышение спроса спровоцировало рост арендных ставок.

По промежуточным итогам на конец 2021 года уже можно обобщить основные тенденции на рынке складов:

1.На начало 2021 года практически отсутствовало введение новых складских объектов по сделкам, заключенным в 2020 году. Ситуация объясняется спадом темпов строительства и проблемами в обеспечении материалами. Во 2-ом квартале строительство складских площадей активизировалось. По предварительным данным, на рынке было сдано в 861 тыс. м 2 складов. До конца года прогнозируется ввод в действие еще около 240 тыс. м2. В целом же, по итогам года ожидается сдача в эксплуатацию в районе 1,1 млн. м2. Это наивысший показатель с 2014 года, в котором было сдано более 1,6 млн. м2.

Структура объема ввода объектов нового строительства выглядит следующим образом:

  • проекты built-to suit (строительство под заказ, адаптированное под потребности заказчика), реализованные для крупных арендаторов — 53% общей доли.Крупнейшие сделки этого сегмента приходятся на долю онлайн-ретейлеров. В 2020 году OZON объявил об аренде 154 000 м2 площадей в логистическом центре Ориентир Запад. Ориентировочная сумма инвестиций в проект ожидалась 5,4 млрд. руб.Буквально через несколько дней DIY маркетплейс «Все Инструменты. ру» заявил о сделке по аренде 188 000 м2 в «PNK Парк Домодедово». Общий объем инвестиций составил 11 млрд. руб. Оба проекта сданы в эксплуатацию в 2021 году.И тот же OZON заключил крупнейшую сделку уходящего года. Ею стала BTS-аренда 269 000 м2 в «PNK Парк Пушкино 2» и 135 000 м2 в г.Чапаевске Самарской обл. Суммарные инвестиции в оба проекта составят порядка 14,6 млрд.руб.
  • спекулятивные объекты (иными словами – объекты, построенные для сдачи в аренду или продажи) – 33%. В сегменте этих складов в 2021 году сформировалась интересная тенденция – абсолютное большинство площадей было арендовано еще на этапе строительства. К моменту сдачи в эксплуатацию не занятыми оставалось только 2%.Значимой сделкой этого сегмента стало возведение компанией «Ориентир» логистического парка «Север 4» на 110 000 м2. В апреле 2021 года он был продан компании PLT. Сумма сделки не разглашается, но специалисты ориентировочно оценивают ее примерно в 5 млрд. руб.Ведущий российский девелопер Radius Group в октябре текущего года объявил о старте строительства складского комплекса в индустриальном парке «Южные врата». Площадь объекта превысит 30 000 м2. На сегодня он один из крупнейших спекуляционных объектов, ввод которых планируется в 2022 году. На момент запуска новостройки более половины площадей склада уже законтрактовано.Однако, по словам Захара Валькова, исполнительного директора Radius Group: «не смотря на такие показатели, девелоперы не торопятся строить спекулятивно. Так как ситуация с постоянно растущей себестоимостью строительства несет в себе определенные риски.
  • Для девелоперов очевидно, что ставка аренды не успевает за ростом стоимости строительства. С другой стороны, ее стремительный рост неизбежно охладит интерес ряда арендаторов, и заставит их пересмотреть собственные планы по расширению складской и логистической инфраструктуры».По мнению эксперта, оптимальным сейчас является вывод на рынок небольших мощностей. До момента стабилизации рынка запуск больших объемов строительства довольно рискованный шаг. Велика вероятность промахнуться с расчетом финальной себестоимости и арендной ставки. Это чревато остаться без заказчиков.
  • собственные складские объекты – 14%. Основной игрок этой части сегмента компания «Wildberries» — крупнейший онлайн-ритейлер в России в ноябре 2020 года начала строительство складского комплекса «под себя» на 250 000 м2 в г.Электросталь. Запланированный объем инвестиций оценивался на уровне 12,5 млрд. руб.В середине ноября «Яндекс.Маркет» объявил об открытии нового логистического центра в Софьино. Площадь – 40 000 м2. Планируется расширение до 80 000 м2.В сентябре 2021г компания «Aliexpress Россия» объявила открытие собственного фулфилмент-центра, площадью 55 000 м2. Базируется он на складском комплексе «PLT Чехов».

Пять наиболее масштабных сделок 2020 – 2021 годов

КомпанияВид сделкиПлощадь сделкиОбъектДеятельность
OZONBTS-аренда269 698 квадратных метровPNK Парк Пушкино 2e-commerce
PLTПродажа110 000 квадратных метровОриентир «Север 4»девелопмент
WildberriesДля себя150 000 квадратных метровг. Электростальe-commerce
OZONBTS-аренда155 000 квадратных метровОриентир Западe-commerce
DNSBTS-аренда118 079 квадратных метровЛП Холмогорырозничная торговля

 

2. Активное поглощение имеющихся площадей, спрос на складские помещения, демонстрировавший стабильный рост и обусловивший законтрактованность проектов начиная с этапа строительства, недостаток на рынке спекулятивных проектов, как имеющихся, так и находящихся в процессе, сформировало ощутимый дефицит вакансий в 2021 году. Доля свободных вакансий упала до показателя 0,4%, откатившись к уровню 1-го полугодия 2008 года.

3. Из-за переноса сдачи объектов с 2020 года на 2021 и проектов built-to-suit (BTS), заключенных в 2020 г. к концу 2021 г., ожидается обновление рекорда по объему спроса на помещения складов. Показатель подойдет к планке 2,2 млн. м2.

4. На конец года оформилась следующая структура спроса:

  • сегмент онлайн-торговли – 38% общего количества сделок. Компании онлайн-ретейла на текущий момент являются самыми массовыми потребителями складских площадей. По всей видимости, они же будут лидерами по части спроса на качественные склады и в 2022 году;
  • сегмент розничной торговли – 24% общего объема сделок;
  • остальные 32% примерно поровну делят между собой транспортно-логистические структуры, производства и дистрибьюторы.

5. Центральной проблемой уходящего года в строительстве складских помещений стал резкий скачек себестоимости. Металл подорожал на 60%. Стекло и производные из стекловолокна на 30%. Песок – в качестве составляющей бетона на 25%. Цены на импортное оборудование для складов, в том числе и стеллажи, поднялись на 5-30%%. В 2019 году стоимость 1м2 склада класса А в среднем составляла 30-35 тыс. руб., на конец осени нынешнего года – остановилась у отметки 40-45 тыс. руб. И самое главное, невозможно спрогнозировать рост себестоимости в течение ближайших года-полтора. Если девелопер заключит договор на строительство по нынешним ценам, существует высокий риск остаться в убытке. Если же закладывать в расчеты повышение себестоимости хотя бы на 50%, проблематично будет найти клиента.

Подобная ситуация негативно влияет на развитие рынка. Туманные перспективы и рамки планирования, ограниченные полугодом, режут на корню возможность развития. В сложившихся обстоятельствах на стороне девелопера при заключении сделки работает только фиксация цены в договоре.

Нехватка дешевой рабочей силы из-за ограничений в связи с короновирусом также повлияла в итоге на увеличение себестоимости строительства. В целом за год повышение оценивается примерно в 30% к предыдущему году. Главным образом, оно ударило по спекулятивным проектам, поскольку ужесточает конкуренцию новых с существующими объектами. Некоторые из них по этой причине могут быть заморожены.

6. За 2021 год средневзвешенная ставка аренды готовых складских площадей также ознаменовалась ростом и достигла 5 200 руб./м2/год triple net. Это стало абсолютным рекордом в рублевом эквиваленте за всю историю рынка складской недвижимости. Негативная динамика обусловлена рядом структурных причин:

  • сверхвысокий спрос на качественные складские площади, базирующийся на увеличении потребности в складах;
  • возникший на фоне пандемии ажиотажный спрос на склады особо крупного размера (от 100 тыс. м2), в идеале специально оборудованные, или хотя бы конструкционно подходящие под распределительные или фулфилмент-центры;
  • ценовой скачек на строительные материалы подвели рост ставок вплоть до рубежа 5200 руб./м2 /год triple net на конец года;
  • годовой средневзвешенный показатель увеличился частично из-за активного изъятия из оборота относительно недорогих площадей (3800 руб/ м2 в год triple net). Съемщики резонно спешили использовать объекты уже имевшегося фонда, справедливо предвидя повышение ставок в новых объектах;
  • повышения себестоимости вынудило определенную долю подрядчиков покинуть рынок. При этом оставив не выполненными взятые контрактные обязательства. Уменьшение количества подрядчиков на рынке также сказалось на увеличении стоимости;
  • неопределенность ожиданий вылилась для некоторых собственников в необходимость пересмотреть стоимость контрактов и заморозить коммерческие предложения арендаторам до стабилизации цен;

Однако, перспективы стабилизации расплывчаты. Если в части строительных материалов можно говорить об относительной стабильности, то остальные факторы не вселяют оптимизма. Беря во внимание растущую общую инфляцию в экономике, ставки способны перепрыгнуть и 5200 р./м2 за год. Чтобы минимизировать вероятность убытков, арендаторы зондируют методы повышения эффективности эксплуатации площадей. В частности, рассматриваются методики повышения вместимости, ускоренного процесса товарооборота. А также, системы автоматизации, в т.ч. ASRS, внедряемые на новых складах. Частично они дают возможность сэкономить на площадях, но в большей степени — на трудозатратах, а также увеличить выполнение количества заказов за единицу времени. В среднем, проекты автоматизации окупаются в течение 2-3-х лет, то есть, за половину среднестатистического срока аренды.

Как инфраструктурная составляющая торговли, логистики и производства, склады подтверждают свою репутацию сектора недвижимости, самого устойчивого к кризисам.

АНДРЕЙ ЛУКАШЕВ, управляющий партнер компании ILM:

«Высокий спрос на складские площади: спекулятивные и built-tosuit, — вкупе с ростом себестоимости строительства и рекордно низким уровнем вакансии, выводят арендные ставки к новым пикам. Поскольку замедления инфляции и спада деловой активности в сфере торговли и логистики не ожидается, смена тенденции может произойти двумя способами…»

  • насыщением рынка;
  • перетеканием спроса на периферию.

По обоим направлениям наблюдается движение. С одной стороны, повышение ставок и стабильный рост спроса обратил на складской сектор внимание девелоперов, ранее не интересовавшихся им.

Если темпы строительства в ближайшие пару лет приблизятся к показателям спроса (т.е. объемы строительства как минимум, должны удвоиться), то к 2023 году ситуация на рынке стабилизируется, и тогда вполне реальна смена тенденции.

С другой стороны, уже активно растет тенденция перетекания спроса на складские площади в регионы. Растет влияние региональных распределительных центров. Безусловно, на будущее региональных рынков решающее влияние окажут технологические и экономические факторы. Но если рост в регионах и дальше будет демонстрировать положительную тенденцию, это однозначно приведет к смене тренда на рынке.

Стоимость услуг

Наименование услугиСтоимость работВремя выполнения
Типовое исследование рынкаот 40.000 Р10 дней

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию

Посмотреть пример

Поделится:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Вам также может быть интересно: