Повысить доходность недвижимости с помощью финансовой модели

Расскажем одну наболевшую историю, так как она связана с близкими знакомыми. Началось все еще в 2017 году, когда инвестор решил поучаствовать в строительстве апартаментов в Санкт-Петербурге. На тот момент рынок не был таким насыщенным апарт-отелями. Да и в целом конкуренция на рынке была ниже. Кстати, 2018 год – год ЧМ18 по футболу, что дарило определенные ожидания. Это отражалось очень положительно на всей финансовой модели проекта.

А концепция проекта была в следующем: приобрести помещение ниже рынка, провести реконструкцию – разделить все помещение на отдельные апарты с мокрыми точками, сделать качественный ремонт и мебелировать. Как купить ниже рынка? Это неликвидные помещения: 2ой этаж, вход со двора, цокольные помещения. Подходящий объект был найден на открытом рынке по цене менее 40 т.р./ м2 с условием его приобретения в рассрочку.

Из помещения, общей площадью 286 кв.м., получилось сделать 11 отдельных «юнитов», площадью от 14 кв.м до 32 кв.м.

При этом, весь ремонт производился управляющей компанией, которая специализируется на посуточной аренде.

Давайте немного подробнее познакомимся с управляющей компанией. Вводные условия:

• Инвестор является собственником объекта недвижимости, и он полностью финансирует весь ремонт;
• Управляющая компания не согласовывает перепланировку, т.к. «никогда никто не проверял». Это улучшает расходную часть, повышается норма доходности;
• По заверениям доходность объекта должна составить 25% при самостоятельном управлении, 20% при стороннем управлении;
• Распределение дохода: 80% прибыли забирает собственник, остальное — плата за управление;
• Выход из проекта возможен по себестоимости всех вложений: управляющая компания либо самостоятельно выкупит все помещение, либо найдет сторонних инвесторов.

Хорошие условия, появилось желание инвестировать? Какое мнение сложилось у инвестора по этой «управляйке», в чем у нее есть опыт:

• Как правильно сделать ремонт, чтобы у собственника не было проблем с проверяющими инстанциями, жильцами;
• Как правильно управлять объектом, чтобы он приносил максимальный доход собственнику;
• Как и за чем следить, чтобы помещение не приходило в упадок.

На сегодняшний день эта управляющая компания продолжает строить апарты, привлекая при этом миноритариев: модное нынче слово «краудфандинг», когда инвестиции собираются в небольшом объеме от 1 млн. руб сразу от десятка человек.  В таком формате ни у кого нет возможности контролировать бизнес-процессы. Но сегодня эта компания делает акцент на перепродаже готовых объектов. Это позволяет повышать доходность на вложенный капитал до 30-40% годовых.

Что же получилось в итоге с этим объектом.

Ремонт в помещении начался без каких-либо согласований, поэтому жильцы дома стали жаловаться во всевозможные инстанции. Но, несмотря на это, объект удалось запустить через 6 месяцев.

Правда, был один нюанс – ремонт был завершен в октябре месяце (низкий сезон в Санкт-Петербурге), поэтому каждый юнит был сдан в аренду до апреля. А с мая предполагалось перевести объект на посуточный режим работы, что позволило бы увеличить выручку в 2-3 раза. Прибыль тоже должна была вырасти. Но случилось непредвиденное. Объект так и не был запущен в посуточном режиме из-за продолжающихся жалоб жильцов дома. А какая получилась доходность? Всего 8% годовых.

А дальше больше – полиция решила провести проверку всех арендаторов, т.к. было предположение, что в помещении инвестора могут заниматься незаконной деятельностью. Поздним вечером полиция забрала всех арендаторов в отделение для уточнения сведений. Всю ночь происходило уточнение, после чего все арендаторы были отпущены. Ничего противозаконного не нашли, но это стало поводом для подготовки иска прокурора к инвестору о сносе имеющейся планировки. Причина в том, что в помещении организован «хостел», что делать нельзя. Начался судебный процесс.

Что имеем

По состоянию на дату подготовки статьи судебный процесс уже завершился не в пользу инвестора. Использовать помещение для посуточной сдачи уже не представляется возможным. Кстати, отдел полиции постоянно напоминал о себе на протяжении двух лет. Но они просто уточняли, живет ли кто-то сейчас в юнитах? Естественно, такой вид бизнеса в этом помещении уже вести нельзя.

Управляющая компания «слилась». Договоры аренды с жильцами были расторгнуты. Все, о чем они говорили при запуске этого проекта не реализовалось.

Инвестор привлек управлять объектом специалиста, который сдал все юниты под офисы. Условия работы следующие: 80% прибыли получает инвестор, 20% по традиции управляющий. Но если раньше выручка от аренды составляла 254 000 руб./мес, то с текущей функцией она упала до 170 000 руб./мес. А все коммунальные платежи при этом остались. Поэтому доходность объекта снизилась до 4%.

На что обратили внимание

При расчете финансовой модели мы можем управлять двумя составляющими:

• Доходная часть;
• Расходная часть.

Нам сразу показалось, что доходная часть реализована сомнительно. Во-первых, мы нашли объявление о сдаче в аренду комнат из нашего помещения. В объявлении было указано, что арендатор платит, в том числе, комиссию в размере 50% от месячной арендной платы при съеме комнаты. Комиссию получает управляющий, и она не фигурирует в расчетах. Таким образом, управляющий был не заинтересован в удержании действующих арендаторов. Это также было видно и в предоставленной за год отчетности: из некоторых кабинетов арендаторы уезжали буквально через 2-3 месяца.

Во-вторых, мы стали исследовать причину, по которой арендаторы уезжают. Оказалось, что в некоторых комнатах есть крысы! Не прямо, конечно, бегают по столам и стульям. Все коммуникации зашиты, и сделаны специальные контрольные люки. Открывая эти люки можно увидеть следы жизнедеятельности этих зверьков.

В третьих, был проведен тест по наличию и объему спроса на подобные комнаты с мокрыми точками. Выяснилось, что спрос очень активный и можно увеличить ставку для арендаторов. Позже будет в целом проведена реконцепция всего помещения. Зачем это делать? Например, одну комнату снимает управляющая компания, которая разместила 3 стиральные машины и ежедневно стирает – сушит белье. В другой комнате арендатор подключает водителей такси к агрегаторам. И так далее. Это нужно для повышения арендной платы. Если все арендаторы сидят в «бьюти коворкинге», в котором есть соответствующие сервисы, то арендная плата может быть выше. По нашим расчетам, такая концепция сможет приносить от 250 000 руб. /мес. выручки.

Разбираться с расходной частью было проще. Все расходы подтверждены документально. Все коммунальные услуги оплачиваются по выставленному счету. Найти здесь «откат» невозможно. Поэтому нашей задачей было выявить чрезмерные платежи. Например, по документам уборщица убирала общественные коридоры 8 раз / месяц. А фактически это происходило всего 3-4 раза / месяц. Каждый выход уборщицы стоит 1 000 руб. За год набегает уже минимум 48 000 руб.

И еще иные прочие расходы. Но самая большая статья затрат для инвестора оказалась – работа управляющего. Ежегодно на него уходило минимум 300 000 руб., не считая комиссии, которую он не показывал инвестору.

Что было сделано

Была полностью пересмотрена финансовая модель действующего арендного бизнеса. В результате работы мы смогли повысить капитализацию помещению на 9 000 000 руб. Откуда мы взяли такую величину? Все просто. Каждые 10 000 руб. / мес. прибыли увеличивают капитализацию помещения на 1 200 000 руб. Особенно сегодня, когда на рынке идет охота за ГАБами (готовые арендные бизнесы). У инвесторов есть выбор: можно приобрести торговое помещение с известным арендатором (например, Пятерочка, Улыбка Радуги, Аптека 36,6) и получать доходность до 7%, либо подобный объект с более высокой доходностью.

В итоге мы помогли нашему близкому знакомому посмотреть на его объект недвижимости трезвым взглядом. Мы можем подготовить финансовую модель и для вашего проекта.