Изъятия земель для госнужд при строительстве автодороги

Категория : “Юр.статьи”
Главная > Статьи > Юр.статьи > Изъятия земель для госнужд при строительстве автодороги

Изъятия земель для госнужд при строительстве автодороги

Поделится:

Ежегодно в регионах России прокладываются новые автомобильные трассы. Это могут быть как дороги федерального значения, так и необходимые конкретному региону или муниципалитету.

Большинство трасс проектируется близко к населенным пунктам. Многие земельные участки, по которым планируется прокладка автодороги, находятся в частной собственности. Поэтому такие участки государство оформляет на себя, прежде выплатив соразмерную цену.

Некоторые дельцы, заведомо зная о планах по строительству новых дорог, придумывают различные схемы, позволяющие получить как можно более высокую компенсацию за свой участок (заключат фиктивные сделки, разрабатывают поддельный бизнес-план или проект и т.п.).

Один из случаев нечистоплотности владельцев земельных участков, подлежащих передаче государству, продемонстрирован в судебном споре по делу № А70-17454/2017.

Причины обращения государственного органа в суд

В АС Тюменской области с заявлением о признании договоров аренды земельных участков недействительными и об их выкупе для государственных нужд в марте 2018 года обратился Департамент имущественных отношений области. Требования предъявлялись к пяти индивидуальным предпринимателям, выступавшим арендодателями земли, и к их общему арендатору — ООО «Гидроресурс».

Все земельные участки находились в Тюменской области по адресу: г. Тюмень, ул. Старый Тобольский тракт, 1-й километр. Участки относились к землям населенных пунктов и предназначались для размещения объектов торговли.

Еще в январе 2014 года городская администрация г. Тюмени утвердила для района № 8- Антипинский проект планировки территории. Через три года в феврале 2017 года на сайте администрации официально размещена информация о необходимости изъятия участков земли и находящихся на них объектов недвижимости для нужд области. В указанный перечень вошли и спорные земли. Необходимость такого изъятия была продиктована планируемым строительством окружной автодороги.

В апреле 2017 года ООО «Гидроресурс» арендовало у пяти индивидуальных предпринимателей спорные земельные участки. Каждая сделка была заключена сроком на пять лет, а фиксированный размер арендной платы составил 100 тыс. руб. в месяц. Данные положения были прописаны в рассматриваемом бизнес плане.

В мае и июле 2017 года Правительство области приняло ряд постановлений, согласно которым осуществлялось изъятие нескольких участков земли, в том числе и арендованные Обществом земли.

Спустя несколько дней после принятия Правительством Тюменской области правовых актов об изъятии, их копии направлены всем собственникам участков. А в декабре 2017 года письменно предложено заключить соглашение об изъятии. К каждому письму прилагался отчет оценщика, обосновывающий стоимость предоставляемого возмещения.

Ответчики отказались подписывать соглашение, поэтому Департамент был вынужден обратиться в суд в целях осуществления принудительного изъятия земель, необходимых для строительства.

АС Тюменской области удовлетворил иск Департамента, признав договоры аренды мнимыми сделками. Также указанным решением из владения предпринимателей были изъяты их участки по цене выкупа, установленной на основании экспертного заключения.

Ответчики не были согласны с таким решением и подали на него совместную жалобу в 8-ой ААС. В просительной части содержалось требование об отмене части решения, касающейся признания договоров аренды недействительными. Также ответчики просили включить в выкупную цену сумму упущенной выгоды в размере 3,2 млн. рублей в отношении каждого участка, которую они недополучили из-за принудительного изъятия земель.

Но апелляция оставила в силе решение АС Тюменской области.

Нюансы процедуры изъятия земель для госунужд

Гражданский кодекс РФ в отношении вопроса об изъятии участков отсылает к земельному законодательству. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ, государство может забрать земельный участок для своих нужд, в том числе для строительства автодорог.

Изъять участок государство может, только предоставив взамен него равноценную стоимость. Указанная стоимость складывается из рыночной оценки земли и размера убытков, которые за собой влечет изъятие.

Для того чтобы расчет стоимости выкупа за изымаемые земельные участки был верным, ст. 56.8 ЗК РФ указывает на необходимость применения правил законодательства об оценочной деятельности.

В тех случаях, когда владелец участка земли не согласен с предлагаемыми условиями выкупа, у государства имеется право изъять участок принудительно через суд.

Для подачи таких исков существуют несколько обязательных к соблюдению условий:

  • обратиться в суд уполномоченный госорган может только после того, как истекут 90 дней со дня получения владельцем земли соответствующего соглашения;
  • подать иск можно только в период действия решения об изъятии земель.

Практическая сторона проведения судебной экспертизы

В ходе рассмотрения дела в первой инстанции стороны не пришли к согласию в отношении результатов оценки стоимости земельных участков.

Если в судебном процессе возникают разногласия по вопросам, ответы на которые может дать только специалист, то суд назначает экспертизу по собственной инициативе с согласия участников дела либо по заявлению одной из спорящих сторон (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Ответчики инициировали проведение судебной экспертизы. Экспертам необходимо было оценить участки исходя из их рыночной стоимости по состоянию на конкретную дату, а также подсчитать размер упущенной выгоды, возникшей в связи с невозможностью в дальнейшем получать доход от сдачи участков в аренду.

Эксперты действовали в соответствии с отраслевыми стандартами в сфере оценки. В качестве основных ими были выбраны два метода: сравнительный и метод корректировки. Эксперты ответили на все поставленные перед ними вопросы и предоставили необходимые расчеты в своем заключении.

Согласно нормам АПК РФ, для суда данный документ является лишь одним из видов доказательств, изучается на общих основаниях с другими документами и учитывается при решении конкретных вопросов по делу.

Департамент выразил несогласие с результатами экспертизы, так как, по его мнению, в качестве аналогичных объектов были выбраны не подлежащие к продаже земли, некоторые участки находились за красной линией, на которых недопустимо строительство капитальных объектов и т.д., в связи с чем просил апелляционную коллегию провести повторную экспертизу.

Провести такую же экспертизу еще раз суд может разрешить только в том случае, если для этого есть одна из следующих причин:

  • эксперт неясно выразил свои мысли;
  • сделанные в заключении выводы противоречат друг другу;
  • заключение эксперта недостаточно обосновано и вызывает множество дополнительных вопросов.

Апелляционная коллегия после изучения экспертного заключения пришла к выводу, что АС Тюменской области правомерно принял данное доказательство в качестве обоснования стоимости участков и причиненных убытков, так как заключение отвечало признакам достоверности и полноты сделанных в нем выводов. В документе не было найдено каких-либо противоречий или недосказанности.

В суде подтвердилось, что сделки были заключены фиктивно

В результате рассмотрения всех имеющихся в деле документов АС Тюменской области правомерно заключил, что договора аренды являются недействительными.

Под мнимой сделкой ГК РФ понимает такой договор, который заключается без намерения совершения указанных в нем действий, то есть для вида. При это стороны договора могут даже формально исполнить часть прописанных в нем обязательств. Если подобные обстоятельства выясняются судом, он признает данную сделку ничтожной.

Лицо, которое просит признать договор ничтожным, обязано доказать, что обе стороны не хотели исполнять прописанные в договоре обязанности и фактически сделка не была исполнена (п. 1 ст. 170 ГК РФ.)

Закон допускает заявить требование о недействительности сделки лицам, ее заключившим, а также иным субъектом гражданских правоотношений. В отношении последнего действует правило, согласно которому при подаче такого иска потерпевший должен доказать, что только при таком способе защиты своих прав он может достигнуть восстановления справедливости (ст.ст. 166 и 168 ГК РФ).

В суде документально было подтверждено, что спорные договоры аренды подписаны после того, как на официальном сайте администрации города появилось сообщение о планируемом изъятии земельных участков для нужд строительства автодороги. Ответчики не доказали суду, что ООО «Гидроресурс» нуждалось для осуществления своей деятельности в арендованных землях и приступило к их использованию после подписания договора. Исходя из этого, суд пришел к выводу о фиктивности заключенных договоров.

Ответчики в своих пояснениях указывали, что Общество ежемесячно вносило арендные платежи, что, по их мнению, свидетельствует о реальности совершенной сделки. Но суд указал, что исполнение носило также формальный характер. По сути, основной целью сделок являлось получение выгоды при определении выкупной цены изымаемых земель за счет включения в ее состав размера упущенной выгоды от недополученных арендных платежей.

Поэтому стороны злоупотребили своим правом, потребовав возместить им упущенную выгоду в указанных размерах.

Судебная коллегия 8-го ААС поддержала все сделанные нижестоящим судом выводы, оставив его решение в силе.

Таким образом, государство может защитить себя от незаконных действий со стороны собственников изымаемых участков, передав разрешение спора в руки правосудия.

Остались вопросы?
Закажи консультацию
Разработать маркетинговое исследование
Вернуться в каталог

Вам также может быть интересно:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Межкомнатные двери