Как инвестиционный контракт с госучастием повлек спор о разделе построенного объекта

Категория : “Юр.статьи”
Главная > Статьи > Юр.статьи > Как инвестиционный контракт с госучастием повлек спор о разделе построенного объекта

Как инвестиционный контракт с госучастием повлек спор о разделе построенного объекта

Поделится:

С использованием инвестиционных средств государством построено большое количество объектов различного назначения. В таких сделках принимают участие публичные образования, застройщики и инвесторы. Условия контракта предусматривают передачу в государственную собственность части имущества по итогам завершения строительства. А инвесторы получают имущество, из которого могут извлекать прибыль.

В отношении сделок, совершенных по 31 декабря 2010 года, действуют особые правила. Имущество, созданное по таким контрактам, принадлежит участникам сделки на праве общей долевой собственности (до момента регистрации их прав). Расчет долей происходит согласно закрепленным в договоре пропорциям.

Когда строительство будет завершено, стороны могут обращаться за оформлением права на свои доли в уполномоченный орган. Но прежде чем подать соответствующее заявление в регслужбу, необходимо подписать итоговый акт. В документе фиксируются результаты исполнения договора и окончательно распределяется площадь построенного объекта.

Именно на этом этапе среди участников инвестиционного проекта возникают споры, разрешить которые становится возможным только путем обращения в суд. Вступившее в силу решение является для регистрационных органов основанием для внесения сведений о собственнике имущества на объект.

Так, АС г. Москвы 9 января 2019 года было принято подобное решение. Суд отказал истцу в изменении текста итогового акта.

Причины обращения застройщика с иском

Правительство Москвы в сентябре 2005 года заключило инвестиционный контракт. По его условиям ЖСК «Кино-7» (далее — Истец, Застройщик) должно было спроектировать и построить жилой дом на 48 квартир с помещением для подземной автостоянки, рассчитанной на 99 машиномест. Для реализации проекта использовались денежные средства ЗАО «Интеко», соинвесторов, а также деньги членов-пайщиков Истца. Строительство должно было быть завершено не позднее 31.10.2014.

Согласно п. 3.1 контракта стороны установили пропорции для раздела возведенного объекта:

  • Администрации передавалась часть нежилой площади дома (40%), часть мест общего пользования на автостоянке (10%). Согласно контракту, указанное имущество в дальнейшем передавалось в аренду Застройщику. Также Администрации передавалось 100% помещений, необходимых для эксплуатации инженерных и коммунальных сетей;
  • Застройщику полагалась часть жилой площади (25%), нежилых помещений (10%), площади машиномест и мест общего пользования на автостоянке (20%);
  • Инвестору принадлежала часть жилой площади (75%), часть нежилой (50%), часть площади машиномест и мест общего пользования на автостоянке (70%).

Согласно условиям контракта, Инвестор заранее передавал Застройщику имущественные права на 24 квартиры и 14 машиномест, расположенных в других жилых домах по иным адресам.

Контрагенты полностью исполнили свои обязательства по возведению объекта и его финансированию. Жилой дом был введен в эксплуатацию в декабре 2014 г.

Итоговая площадь строения немного отличалась от планируемой по проекту, что затрудняло разделение площадей в ранее обозначенных пропорциях. Чтобы равномерно распределить имущество, Правительство Москвы предложило свой вариант:

  • в распоряжение Администрации передается помещение на первом этаже площадью 182,1 кв. м (36,7%) и 22 машиноместа;
  • Застройщику полагалось 12 квартир (25,24% общей жилой площади), встроенное помещение на первом этаже площадью 62,8 кв. м (12,6%) и 10 машиномест;
  • Инвестору передавались 36 квартир (74,76% общей жилой площади), встроенное помещение на первом этаже площадью 251,6 кв. м (50,7%) и 67 машиномест.

По контракту уточненный перечень имущества, переходящий в собственность сторон, указывался после завершения строительства в тексте соответствующего акта. Регистрация имущественных прав становилась возможной после подписания такого акта, но стороны не пришли к согласию по его содержанию.

Особенности завершения инвестиционного строительства по договору, подписанному до 2011 года

Участники инвестпроекта осуществляют взаимодействие друг с другом на основе договора, оформленного в соответствии с требованиями гражданского законодательства. Стороны равны в своих правах на протяжении периода реализации контракта.

Оформление и подписание итогового акта — необходимый этап завершения строительства объекта. Он подтверждает, что стороны исполнили взятые на себя обязательства. Также в акте отражается конкретный объем имущества, который каждая из сторон может получить после его подписания. Если же между контрагентами возникает спор по поводу содержания акта, то он квалифицируется как несогласие с содержанием контракта.

По старому закону, регулирующему порядок осуществления инвестиционной деятельности (№ 1488-1 от 26.06.1991), незавершенный строительством объект являлся долевой собственностью участников сделки. Такой правовой статус сохранялся у имущества до момента его приемки и оплаты в установленном порядке.

В Законе № 122-ФЗ о госрегистрации недвижимости и сделок с ней в 2011 г. появилась статья 24.2, установившая дополнительные требования к объектам, созданным до начала 2011 года на участках, принадлежащих государству, и строительство которых профинансировано из внебюджетных источников. В статье указывалось на обязательность составления итогового документа после завершения строительства инвестиционного объекта, в котором отражалось распределение между сторонами имущества.

Указанная норма действовала в отношении построенных объектов, права на которые еще не прошли процедуру госрегистрации.

В рассматриваемом примере правом готовить акты по итогам реализации инвестпроектов с июня 2014 года обладал Департамент горкомимущества г. Москвы. Ведомство подготовило и направило в марте 2018 года проект итогового акта для подписания сторонами контракта. Инвестор подписал акт без замечаний, а Застройщик уклонился от его подписания.

Договор об инвестиционной деятельности фактически являлся договором простого товарищества

Существует постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 01.07.2011, разъясняющее спорные вопросы в отношении недвижимости, создание или приобретение которой планируется в будущем. Из документа следует, что суду, рассматривая иски по договорам, связанным со строительством объектов недвижимости, финансируемых инвесторами, надлежит определить правовую природу такой сделки. Если в тексте документа имеется условие о внесении каждым из участников какого-то вклада в общее дело, то подобный договор квалифицируется как договор простого товарищества.

Любая инвестиционная деятельность предполагает внесение в какой-то проект денежных средств, чтобы в последующем получить от него прибыль или другую пользу.

В рассматриваемом примере Инвестор вложил свои средства для осуществления строительства объекта. Вклад Администрации выразился в предоставлении участка земли под размещение жилого дома. Таким образом, все стороны контракта стремились к единому результату — строительство объекта с дальнейшим распределением площадей между собой. Для достижения указанной цели они объединили свои вклады и прописали обязанности сторон. Из этого суд заключил, что инвестиционный контракт по своей сути является договором простого товарищества.

Из ст. 1043 ГК РФ следует, что внесенное товарищами имущество принадлежит им на праве собственности или на иных основаниях. Таким образом, Администрация была вправе распоряжаться имуществом, созданным в результате реализации контракта.

Акт о завершении инвестпроекта принят судом в редакции Ответчика

В соответствии с контрактом составление акта по завершении строительства являлось обязательным. Без него невозможно было осуществить регистрацию прав на объекты. Поэтому обращение с иском об обязании Застройщика подписать акт являлось верным способом защиты нарушенного права.

Суд проанализировал обе редакции акт и принял редакцию Администрации. Вариант акта, предлагаемый к подписанию со стороны Застройщика, нарушал требования закона и права Инвестора.

Так, ЖСК просило включить в акт условие о том, что ему переходит право долгосрочной аренды на нежилые помещения и машиноместа, находящиеся в доле у Администрации. Реализация данного пункта привела бы к передаче государственного имущества в аренду без проведения торгов, что противоречило бы закону.

В процессе регистрационных действий все документы, ложащиеся в основание возникновения права собственности, проходят правовую экспертизу. Если документ является незаконным, в регистрации права отказывается.

Ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, устанавливающего требования по защите конкуренции, предусматривает, что право аренды государственного имущества реализуется через торги, но за рядом исключений. Например, без торгов имущество сдается в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям, а также компаниям, которые осуществляют виды деятельности, указанные в ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Застройщик ошибочно полагал, что на него распространяются указанные исключения. Кроме того, он не доказал документально его право на получение преференций, перечисленных в законе. Таким образом, суд заключил, что исковые требования ЖСК не подлежат удовлетворению.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 04.07.2013 № 1276/13, если суд примет решение обязать одну из сторон подписать акт о завершении инвестиционного проекта, то текст данного акта подлежит отражению в решении суда и подписывать отдельный документ не требуется. В последующем для регистрации права собственности на объект в регпалату необходимо предоставить вступивший в силу судебный акт.

Вернуться в каталог Разработать бизнес план Провести исследование

Вам также может быть интересно:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *