Отсрочка арендной платы в сложный эпидемиологический период

Невидимый глазу Covid-19 нанес малому бизнесу волне ощутимые удары. Предпринимателям пришлось менять сферу деятельности, искать новые способы сбыта товаров или вовсе закрываться. Правительство России принимало меры поддержки бизнеса, в том числе в вопросах аренды имущества для ведения деятельности.

Кризис показал, что многие бизнесмены жили сегодняшним днем и не занимались финансовым планированием. У тех, кто закрыл свои магазины и кафе, турфирмы и салоны, не было резервного фонда. Многим предпринимателям помогли остаться на плаву именно государственные меры поддержки:

• Приостановка процедур банкротства и проверок предприятий;
• Отсрочка платежей по кредиту;
• Беспроцентные кредиты на оплату труда;
• Уменьшение страховых платежей;
• Отсрочка налоговых взносов;
• Помощь предприятиям, занимающимся вывозом товаров;
• Субсидирование бизнеса;
• Продление разрешительных документов;
• Помощь системообразующим юрлицам.

Кроме того, была предоставлена возможность отсрочить платежи по договору аренды за пользование помещениями. Мера распространялась на государственную, муниципальную и частную недвижимость, кроме помещений для проживания.

Сроки отсрочки

Из-за сложной эпидобстановки предприниматели и социально-ориентированные НКО, нанимавшие госимущество, могли отсрочить арендную плату в течение полугода: с 1 апреля по 1 октября 2020 года. Но не только отсрочка платы за аренду была предусмотрена в 2020 году. Если бизнесмен снимал госимущество и попал в перечень самых пострадавших в сложной экономической ситуации из-за пандемии, то он полностью освобождался от платы за аренду с 1 апреля по 1 июля 2020 года.

Условия отсрочки

Отсрочка платежа не означает освобождение от нее. Долг за пользование недвижимостью арендатор должен погасить на протяжении двух лет – в срок до 1 января 2023 года. Погашать задолженность разрешается постепенно, вносить сумму не чаще 1 раза в месяц. Размер платы при этом не должен быть больше 50% от ежемесячной платы, установленной арендным договором.

Собственнику здания или помещения запрещается требовать с арендатора дополнительные платежи из-за предоставленной отсрочки и назначать ему пени, неустойки за нарушения графика внесения платежей. Более того, собственники недвижимости получили рекомендации снизить сумму платы за аренду в случае обращения арендатора с таким предложением.

На что положена отсрочка

Нельзя путать плату за аренду с коммунальными платежами. На них никакая отсрочка не распространяется, если даже они включены в арендные платежи. Конечно же, никто не запрещает владельцу недвижимости добровольно освободить арендатора от этих расходов или разрешить отложить оплату на определенный срок. Стороны договора могут сами мирным путем решить любой вопрос, если их связывают длительные доверительные отношения.

Мотивация собственников недвижимости

Владельцы собственности, сдаваемой в аренду, разрешившие пользование их имуществом, также не были обделены государством в тяжелые времена. Юрлица и ИП, сдававшие торговые площади, были освобождены от налога на имущество, земельного налога, предварительной оплаты таких налогов. Вот условия для получения таких льгот – предоставление арендатору отсрочки, наличие в качестве основного вида детальности у владельца здания или помещения кода ОКВЭД 68.2, который предполагает управление своей либо пользуемой недвижимостью. При этом отсрочке не подлежат страховые взносы, НДС, налог на добычу полезных ископаемых, акцизы.

Допсоглашение к договору

Отсрочка арендной платы должна быть оформлена в виде дополнительного соглашения к договору аренды. Если собственник отказывается его подписывать, давать арендатору отсрочку, проблему можно решить через суд. В противном случае будут нарушены права нанимателя имущества.

Порядок оформления

Чтобы оформить допсоглашение на отсрочку арендной платы, необходимо письменно обратиться к арендодателю. В случае получения отказа, писать иск в суд. С государственной недвижимостью ситуация следующая: предприниматель обращается в Росимущество. Ведомство оформляет допсоглашение с новым графиком выплат.

Получение отсрочки по арендной плате является существенным послаблением для бизнеса. Но мера не предусматривает полный отказ от платежей. Однако были ситуации злоупотребления своим положением, когда некоторые бизнесмены пытались вовсе оставить своих арендодателей без дохода. Приведем один из таких случаем.

В октябре 2020 года Арбитражный суд Московской области рассмотрел иск ООО «Созвездие» к ИП Илларионову А.А., чтобы взыскать долг по договору аренды помещения. Долг образовался за год и составил 500 тыс. рублей.

Ранее, в январе 2019 года, стороны спора заключили договор аренды. Передача помещения от компании «Созвездие» ИП Кондратьеву была оформлена передаточным актом. Истец указал, что предприниматель не оплатил арендную плату за год пользования недвижимостью. При этом он своевременно не обращался с просьбой предоставить ему отсрочку. Суд установил, что сумму долга компания «Созвездие» рассчитала верно. ИП Кондратьев доказательств оплаты аренды на рассмотрение не предоставил.

Регулирование законом

Ст. 606 ГК РФ гласит, что по договору аренды недвижимость передается в пользование за плату. Обязанность арендатора – вовремя оплачивать пользование помещением или зданием. График платежей, размер платы устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Отказываться в одностороннем порядке от выполнения обязательств стороны соглашения не могут.

Виноват вирус

Ответчик с иском не согласился. Он указал, что с марта 2020 года арендованным помещением не пользовался. Причиной стало введение ограничений, вызванных распространением Covid-19. Чтобы поддержать наиболее пострадавшие сегменты экономики, государство дало право арендаторам уменьшить размер арендной платы и отсрочить плату в связи с невозможностью вести деятельность.

В марте и апреле 2020 года Глава государства подписал указы №№ 206, 239 и № 294, согласно которым в стране период с 30 апреля по 8 мая 2020 года был объявлен нерабочим. Также были приняты нормативные акты органами власти столичного региона, согласно которым с 28 марта по 31 мая объявлена приостановка предприятий, деятельность которых требовала личного присутствия людей. Ограничения не касались только тех компаний, которые оказывали услуги и вели работу удаленно.

Согласно выписке из ЕГРИП, основной вид деятельности ИП Кондратьева – розничная торговля. Нормативный акт правительства страны от 03.04.2020 № 434 определил предприятия, наиболее пострадавшие от введения ограничений. Согласно документу, к этому перечню отнесены и предприятия розничной торговли.

Послабления арендаторам

ИП в усложнившихся ситуациях направил своему арендодателю письмо с требованием освободить его от арендной платы либо снизить ее, но не просил отсрочить платеж. Закон разрешает сторонам сделки менять сумму платы за аренду при условии невозможности использовать помещение из-за сложившейся эпидемиологической ситуации. Такое право дается арендаторам, юрлицам и индивидуальным предпринимателям, деятельность которых пострадала после введения ограничений. Законодательство позволяет требовать уменьшить на один год плату за аренду помещений для ведения своей деятельности.

Если стороны договора не могут прийти к единой сумме платы на протяжении двух недель, арендатор в одностороннем порядке может расторгнуть договор до 1 октября 2020 года.

Согласно нормативным актам, принятым с появлением новой коронавирусной инфекции у нас в стране, арендная плата уменьшается с того дня, когда стало невозможно пользоваться арендуемым помещением по назначению.

Понятное дело, снижение стоимости аренды невыгодно арендодателю. Если он уклоняется принять допсоглашение к ранее заключенному договору, новая плата определяется с учетом размера, на который она уменьшается в подобных случаях. Если стороны сделки не могут сами прийти к единой сумме платы, уменьшить арендную плату арендатор может через суд. Арендатор при этом полностью не освобождается от арендной платы.

Законодательство предписывает участникам арендных отношений оформить дополнительное соглашение, которое дает возможность уменьшить платежи, но совсем не освобождает от них. Второй выход из ситуации для предпринимателя – отказаться от договора.

Из материалов дела следует, что ИП Кондратьев отказался от выполнения своих обязательств по договору, так как арендодатель не согласился уменьшить плату. Ему было необходимо решить вопрос с суммой или с отсрочкой платежа через суд. Но этот этап он упустил. При этом он хотел, чтобы владелец помещения освободил его от платы. Однако это было бы незаконно и противоречило бы условиям договора.

Второй раз арендатор обратился с просьбой снизить ему размер платы наполовину. Этот вариант ответчик также не принял. Затем арендодатель вовсе отказался от договора. ИП Кондратьев также не обращался к своему партнеру с требованием заключить допсоглашение на уменьшение арендной платы на период действия эпидемиологических ограничений. Учитывая действия сторон договора, суд не нашел основания снижать плату за аренду постфактум, когда возможность получения отсрочки платежа уже отсутствует. Более того, отсутствовала попытка со стороны ответчика заключить с арендодателем допсоглашение на отсрочку платежа. Поэтому суд вынес решение в пользу ООО «Созвездие» и обязал предпринимателя выплатить всю сумму долга.