Порядок согласования некапитального строения или как получить разрешение на работу киоска

Для создания масштабного бизнеса требуются колоссальные вложения. Поэтому крупные промышленные и торговые компании в большинстве случаев являются плодом совместных инвестиций. А вот для индивидуальных предпринимателей лучшим выбором станет небольшой киоск. Выбор ассортимента зависит исключительно от фантазии владельца, но над согласованием некапитального строения придется поработать – в условиях стремительно меняющегося законодательства этот процесс может затянуться на неопределенный срок и отбить всякое желание вести бизнес.

Какими документами должен руководствоваться предприниматель

Как сказал классик: незнание законов не избавляет от ответственности. Поэтому к созданию даже такого небольшого бизнеса, как киоск, нужно подходить со всей основательностью, чтобы в будущем не потратить весь первоначальный капитал на штрафы. Основной порядок согласования киоска на территории Москвы описан в Постановлении Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города объектов, не являющихся объектами капитального строительства» № 636-ПП от 13.11.2012. Дата его последней актуализации – 16.08.2018.

Несмотря на весь шум по поводу сноса незаконных павильонов, построенных на базе «Постановления…», распоряжения правительства Москвы не утратили своей силы. Они полностью заменяет все более ранние нормативы, в том числе – распоряжения мэра «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов» от 30 марта 1998 года.

Еще на этапе планирования бизнеса предпринимателю стоит внимательно ознакомиться с текстом Постановления. Документ находится в открытом доступе и позволяет вам заранее определиться с перечнем всех министерств и инстанций, которые придется посетить для согласования киоска. Вкратце этот путь можно разделить на несколько этапов.

Получение земли

Для возведения любого некапитального строения требуется земельный участок. При этом совершенно не обязательно оформлять его в собственность. Более того – с точки зрения законодательства частному предпринимателю гораздо выгоднее оформить в аренду муниципальную землю.

Как это происходит

1. В соответствии с первым пунктом ст. 39.36 Земельного Кодекса территориальное подразделение Москомархитектуры вместе с префектурой данного округа разрабатывает план размещения некапитальных объектов. Он не должен противоречить общим градостроительным схемам или каким-либо образом нарушать работу городских коммуникаций.
2. Префектура городского округа устраивает торги (аукцион) за право взять данный земельный участок в аренду. О дате торгов и территориальном расположении участков власти сообщают на официальном сайте и в СМИ.
3. Если в перечне лотов есть участок, который полностью удовлетворяет вашим запросам, вы регистрируетесь в аукционе. К слову, принять участие в торгах или аукционе может как частное лицо, так и организация. Участие в аукционе бесплатное. Из документов необходимы: заявка на утвержденном бланке, выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и бумаги, подтверждающие внесение задатка.
4. В соответствии со ст. 38 ЗК РФ торги имеют открытую форму. В качестве товара выступает проект договора аренды на участок и градостроительное заключение о возможности возведения некапитального строения. К слову, данное заключение разрабатывается по заказу префектуры за счет бюджетных средств, но по факту совершения сделки деньги за него нужно будет компенсировать.
5. Победитель торгов (аукциона) заключает договор аренды на участок. Срок аренды по закону не может превышать 4 года, 11 месяцев и 28 дней. То есть, один срок аренды составляет чуть меньше 5 лет. Согласно договору арендатор обязан в ограниченный срок разработать проектно-сметную документацию и запустить объект (киоск, павильон и пр.) в эксплуатацию.

Этот порядок является единственно легальным для всех киосков, размещенных на государственной земле. В отношении частных земельных участков ситуация отнюдь не радужная. Законно поставить киоск на своей земле практически невозможно – государство регламентирует все тонкости правового урегулирования только в области капитального строительства. А вот вопрос некапитальных строений властями даже не поднимался. Более того, размещение киоска на «нецелевой» земле может грозить собственнику внушительным штрафом. Такое вот неравноправие в столичных масштабах.

Что делать дальше

Победа в торгах – это только первый шаг на пути к открытию киоска. Сразу после заключения договора аренды необходимо приступать к разработке проектной документации. Казалось бы – что может быть сложного в проекте небольшого киоска? Однако все не так просто.

• Строение не должно заграждать объекты городской архитектуры и инфраструктуры.
• Возведение и эксплуатация объекта не должна нести никакой угрозы функционированию городских коммуникаций – газовых, электрических, телефонных, метро и пр.
• Они должны возводиться из модульных конструкций или быть полностью мобильными – никаких фундаментов.
• Строения не должны препятствовать пешеходам и предусматривать возможность проезда транспортных средств.
• Архитектура некапитальных строений должна соответствовать художественной концепции городской архитектуры в данном районе.
• При установке нескольких объектов (киосков) на расстоянии менее 10 метров все строения должны быть выполнены в едином проекте. Это значит – необходима разработка общей стилистической концепции, включая проект благоустройства территории. Это требование сохраняется, даже если объекты будут возведены на двух соседних участках, принадлежащих разным собственникам.

Проектная документация должна включать:

1. Полное описание проектных решений, включая тип отделочных материалов и цветовую гамму.
2. Генплан, включающий все архитектурно-планировочные решения, проекты благоустройства и озеленения территории, дендроплан (если на участке есть деревья).
3. Чертежи и разрезы будущего строения с полным описанием технических характеристик объекта, визуализация будущего строения.

Конкретный перечень всех разделов проектной документации устанавливает Москомархитектура. Готовый проект необходимо согласовать:

• В префектуре административного округа
• В Управлении ФС по защите прав потребителей (Роспотребнадзор)
• В МЧС – по вопросам пожарной безопасности
• В управлении природопользования и охраны окружающей среды

В случае, если земельные участки выделены на территориях подведомственных одному из ведомств города, придется согласовывать проект еще и с ними. Например, установку киоска возле музея или парка придется дополнительно согласовать в Департаменте культуры, а за павильон возле стадиона придется побороться с Департаментом спорта.

Точные сроки полного согласования сказать сложно. Они варьируются от нескольких недель до нескольких месяцев. Чтобы сэкономить время, разработку проекта лучше доверить специалистам. Конечно, их услуги стоят денег, зато вы будете избавлены от необходимости несколько раз дорабатывать проект и по нескольку кругов обходить все инстанции.

Сносить или не сносить? Вот в чем вопрос

После череды громких скандалов, связанных с массовыми сносами торговых павильонов, многие предприниматели опасаются начинать новый бизнес в мелкорозничной торговле. Более того – в Москве продолжается демонтаж незаконных строений.

Однако бояться не стоит – при объективном соблюдении «Постановлений…» владельцу киоска ничего не грозит. Как показала практика, в опалу у властей попали только те строения, которые не соответствуют требованиям законодательства хотя бы по одному из пунктов.

В настоящий момент город освобождается от строений, расположенных на инженерных коммуникациях и дорожной сети. Конечно, их расположение достаточно удачно с точки зрения проходимости – за день мимо такого киоска проходит огромное число потенциальных покупателей. Но и вероятность попасть в список демонтажа превышает любую выгоду. В той ситуации, что сложилась на сегодняшний день, гораздо выгоднее оказалось строить киоски по закону. Тем более, город готов предложить предпринимателям более 3 миллионов квадратных метров земли для работы.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Какие документы нужны для установки на арендуемом участке некапитального строения (торгового павильона)?»

Ответ: Чтобы возвести торговый павильон на арендуемой местности, понадобится, прежде всего, разрешение городской администрации / городского совета. К заявлению нужно приложить удостоверение о праве владения участком на условиях аренды в виде подписанного договора государственной или коммунальной собственности. Также потребуется документальное согласование из местного архитектурного органа по вопросам градостроительства и торгового управления, полученное уже в статусе зарегистрированного ИП.

Согласно Кодексу гражданской защиты, пожарная инспекция обязывает заключить договор на установку (аренду) противопожарной системы сигнализации. По установленному порядку СЭС оформляет санитарный паспорт объекта, а в данном случае это некапитальное строение общей площадью до 30 кв. м. Также обращение в Роспотребнадзор оценит возможные риски на предмет безопасности подведенных коммуникаций и выдаст временное свидетельство на разрешение ввода торгового павильона в эксплуатацию.

На прохождение всех инстанций уйдет от недели до месяца. Если торговый павильон не заработает в течение 6 мес. с даты выдачи паспорта привязки, разрешение аннулируется.