Рынок земли под жилую застройку в Московском регионе. Итоги 2020 г. и перспективы 2021 г.

Пандемийный 2020г. на рынке продаж жилых новостроек отметился сильными колебаниями от резкого падения продаж в начале локдауна (по данным «Метриум» на 60-70%, что даже привело к временной остановке строек) до роста на 35-40% по сравнению с 2019 г. Все благодаря оперативно принятым мерам финансовой поддержки со стороны государства как для граждан, так и для строительной отрасли. В первую очередь, льготной ипотеке под 6,5% на приобретение жилья в новостройках и действующей пока до конца 2021 г программе субсидирования кредитов застройщиков до уровня ключевой ставки ЦБ РФ (при соблюдении определенных условий).

В итоге отрасль выстояла. Однако сбой в графике строительства и активность продаж наиболее доступных квартир закономерно привели к снижению предложения на первичном рынке жилья на 17% (по данным того же источника) и росту цен от 3% за квадратный метр в элитном сегменте до 22% в Новой Москве. После прошлогодних рекордных продаж в 2021 г. колебания рынка могут продолжиться, но с меньшей амплитудой. Строгий локдаун мало вероятен, но и действие мер государственной поддержки прекращается.

Программа льготной ипотеки изначально принималась как временная и краткосрочная.  Сейчас, есть вероятность ее очередного продления, но только в отдельных регионах, в перечень которых Москва и Московская область, по всей вероятности, не войдут. Однако крупнейших девелоперов, работающих в столице и ближнем Подмосковье, отмена льготной ипотеки не пугает, поскольку жилье здесь пользуется неизменно большим спросом. Судя по заявлениям представителей и руководителей крупнейших компаний, снижать темпы строительства пока никто из них не планирует.

Это подтверждают и сделки с землей под будущие жилые новостройки. Процессы приобретения и перехода права собственности в этом сегменте в 2020 г. не останавливались. Тем более, что подписание некоторых договоров явилось лишь завершающим этапом многомесячной предварительной работы. Более того, на рынке земли под жилую застройку наблюдалась значительная активность девелоперов, поскольку минувший год подтвердил, что рынок жилой недвижимости из всех вариантов наиболее стабилен. В итоге за год столичные девелоперы приобрели территории суммарной площадью 475 га на общую сумму 301,8 млрд. руб. (по данным S.A. Ricci Capital Markets). Это на 50-60% больше, чем годом ранее.

Однако в этой сфере начались и усилились некоторые тенденции, которые становятся все более явными в наступившем году. И продиктованы они совсем не пандемией, а иными обстоятельствами. Все они связаны с решениями властей, в том числе столичных, и заслуживают отдельного рассмотрения.

Постепенное вымывание с рынка мелких игроков

Если говорить в масштабах страны, то наиболее значимым фактором стало решение на федеральном уровне об изменении порядка финансирования строительства жилых новостроек. Введенная в середине 2019 г. система эскроу-счетов, направленная на защиту интересов будущих жильцов, одновременно показала, что подобная схема не позволяет браться за новые объекты мелким застройщикам. Собственных средств для вложения на первоначальном этапе строительства у них нет или недостаточно, а кредиты коммерческих банков либо «съедят» значительную часть потенциальной прибыли, либо просто недоступны.

Банку проще поддержать финансово крупного девелопера, чем случайную компанию без репутации с неясными перспективами.  И, как показывает практика и количество «недостроев» по всей стране, эти опасения не беспочвенны. Пусть даже проблемы в основном образовались при прежней системе долевого участия, но, даже если исключить мошеннические схемы, они явно демонстрируют, что мелкий застройщик не всегда способен адекватно оценить и распределить свои силы и возможности, просчитать финансовые перспективы и предусмотреть возможные риски.

Если говорить о Москве, то вымыванию мелких компаний здесь способствовало также стратегическое решение о снижении плотности жилой застройки. В итоге «точечные» объекты практически могут уйти в прошлое, а большую площадку городским властям проще отдать «в одни руки» под комплексную застройку, чем дробить на мелкие кусочки, осложняя контроль и умножая риски. Тем более, что единый крупный девелопер способен лучше организовать работы, спланировать подъездные пути, в каких-то случаях установить непосредственно на площадке некоторые вспомогательные производства, вести работы параллельно на нескольких объектах с одновременным их вводом, разбивая таким образом масштабные проекты на этапы, и т.д. А мелкая компания в этом случае может рассчитывать максимум на подряды по возведению отдельных небольших объектов в рамках большой стройки под крылом крупного девелопера. Поэтому закономерным итогом 2020г. стало сокращение числа мелких застройщиков примерно на 30-40%.

Именно поэтому, чтобы избежать монополизации строительного рынка в 2021 г. федеральные власти заговорили о необходимости и намерении разработать государственную программу поддержки небольших строительных компаний.

Но на сегодняшний день размеры участков, приобретаемых под жилую застройку крупными девелоперами, значительно выросли. Счет идет уже не на гектары, а на десятки, а иногда и сотни гектаров земли. Так, по сообщению газеты «Ведомости» от 3 февраля 2020 г., группа компаний «Самолет» приобрела 87,7 га земли на Варшавском шоссе вблизи Подольска, что подтвердил представитель девелопера. После объединения этого участка с еще тремя в Рязановском, Остафьево и Алхимово их общая площадь составит 580 га. Такие масштабы соответственно позволяют увеличивать горизонты планирования. В данном случае это 15 лет и ориентировочно 170 млрд. руб. Результатом должно стать образование полноценного кластера внушительных размеров, включающего в себя помимо 2,3 млн кв. м жилья необходимую коммерческую недвижимость и инфраструктуру.

Однако даже столь масштабный проект составляет менее 20% общего инвестиционного портфеля одного из крупнейших столичных девелоперов. Его же сделка по приобретению 5 га под ЖК «Рябиновый парк» (между ул. Рябиновой и двумя шоссе – Можайским и Аминьевским) стала крупнейшей в 2020 г. в денежном выражении. По данным «Интерфакса» до половины этого участка займут детсад и школа, а остальное – жилая застройка общей площадью до 130 тыс. кв. м.

Стимулирование расширения Москвы в новых границах

Загруженность центра Москвы, в том числе транспортная, давно признана проблемой, но прежние меры, предпринимаемые городскими властями, не позволяли решать ее радикально. Пока не было принято опять же стратегическое решение вывести некоторые федеральные структуры «за пределы Садового кольца» и даже дальше, за МКАД. Первый опыт с переездом в Санкт-Петербург Конституционного суда показал, что географическая близость к Кремлю (или удаленность) при современных коммуникациях на качестве работы никак не отражается. Более того, многим структурам в исторических зданиях центра Москвы уже явно тесно, а сами здания при всей их культурной ценности, морально устарели.

Однако задача переезда федеральных ведомств за город неизбежно влечет за собой необходимость создания на новом месте полноценных условий не только для работы, но и для жизни сотрудников этих структур, обслуживающего персонала, членов их семей. Необходим не просто полноценный, но и современный, как раньше говорили «соцкультбыт». Главным образом инженерное обеспечение и транспортная доступность новых районов. Здесь основную роль играет уже решение городских властей об активном развитии дорожной сети, включая эстакады и многоуровневые узлы (позволяющие перемещаться, минуя МКАД), а также всех видов городского транспорта, включая новые станции и ветки метро, железнодорожные перегоны и т.п.

В таких условиях найдется достаточно желающих переехать из центра мегаполиса поближе к природе с сохранением всех прав и привилегий жителей столицы. Соответственно жилая застройка новых районов станет поистине массовой.

Именно по этой причине в соответствии с генпланом развития Москвы на 20 лет, принятым в 2005 г., запланировано благоустроить окраины и увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет подмосковных территорий с созданием новых крупных административных округов.

В будущем Москва начнет расширяться на юг и восток, но начался процесс с юго-западного направления, где, например, ПИК, по данным «Ведомостей», намерен развивать сразу 2 большие площадки, – около 150 га общей площади.

Грандиозный проект, получивший название Новая Москва, естественным образом привлек внимание самых серьезных московских инвесторов. В результате именно на этих территориях в 2020 г. совершались крупнейшие сделки по приобретению земли под комплексную жилую застройку с созданием с одной стороны новых современных технологичных рабочих мест, а с другой – максимально экологичных условий жизни с благоустроенными общественными пространствами и живописными зелеными зонами отдыха.

Вот лишь несколько примеров таких сделок:

1. Группа компаний «Самолет» приобрела участок в 165 га по Киевскому шоссе в 15 км от МКАД. Поэтапно к 2040 г. здесь должны появиться около 1,3 млн. кв. м жилья, детские сады на 6,2 тыс. и школа на 2,7 тыс. человек. Плюс помещения для бизнеса. Размер инвестиций этого девелопера в Новомосковский административный округ – 100 млрд. руб. Срок окончательной реализации – 2040 г.
2. В апреле 2020 г. «Главстрой» начал возведение первого из 37 жилых корпусов ЖК «Героев» в подмосковной Балашихе. На площади 90 га помимо жилых домов общей площадью около 1,5 млн. кв. м расположатся 2 поликлиники, 5 детсадов, 3 школы и т.п. Первые дома планируются к сдаче в конце 2021 г., последние – к середине 2029. Под этот проект Банк ДОМ.РФ весной 2020 г. в рамках проектного финансирования открыл компании кредитную линию на сумму 47,8 млрд. руб.
3. В обмен на обещание достроить 2 «чужих» проблемных подмосковных ЖК, замороженных еще в 2013 и 2016 гг., группе компаний «Инград» были предоставлены 60 га в районе Мытищ, где в течение 10 лет планируется возвести 550 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой от паркингов до физкультурно-оздоровительного центра, от нескольких школ и детсадов до поликлиники и торгового центра. Сумма инвестиций – 60,5 млрд. руб.

Новые условия изменения назначения земель под жилую застройку

Однако, как бы ни были комфортны и привлекательны для девелоперов работы «в чистом поле», как бы ни был высок спрос на квартиры в той же Новой Москве и как бы активно и быстро их ни раскупали, цены на «загородные» жилье все же остаются ниже, чем в центре столицы (отсюда и повышенный спрос). Однако более дорогое, а значит и более выгодное для инвесторов жилье в центре Москвы на землях, предназначенных под жилые дома, строить массово уже почти негде. При этом остаются неосвоенными и много лет простаивают огромные площади бывших крупных предприятий и промышленных зон.

При этом 19 ноября 2020 г. власти столицы ввели новый порядок изменения назначения земель, позволяющий существенно пополнить городскую казну за счет высоких прибылей инвесторов в 2020 г. Изменения вида разрешенного использования земельного участка подорожало в разы (от 2 до 8 в зависимости от района) и составляет теперь от 5 до 30 тыс. руб. за квадратный метр.

Для мелких инвесторов такие расходы непосильны. Крупных тоже не радуют, потому что снижают маржинальность проектов и в конечном итоге приводят к удорожанию строительства. Но, во-первых, в зависимости от конечной суммы инвесторам предоставляются различные беспроцентные рассрочки (однако, при нарушении графика платежей решение о переводе земель может быть аннулировано). А во-вторых, местные власти, заинтересованные в комплексном освоении территорий, предлагают компромисс: стоимость перевода земель в другую категорию может быть снижена в зависимости от того, какие дополнительные обязательства помимо строительства самого жилья возьмет на себя инвестор (дороги, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.).

В итоге застройщик получает возможность реализовывать квадратные метры (в том числе, для бизнеса) по повышенным ценам, власти избавляются от необходимости решать проблемы с отсутствием социальных объектов, а будущие жители получают благоустроенный микрорайон со всем необходимым для полноценной комфортной жизни.

Промзоны сейчас занимают около 17% площади Москвы или чуть меньше 19 тыс. кв. м. Из них 12,5 тыс. кв. м предполагается реорганизовать (7,8 – частично, а 4,7 – полностью). Около 30% этих территорий еще ждут своей очереди, судьба остальных уже определена.

По предварительным оценкам общая стоимость инвестиций в реорганизацию промышленных зон составляет 178,6 млрд. руб., львиную долю которых оплатят частные инвесторы. И это только первые 15 запланированных площадок из имеющихся 150. Например:

• 45 млрд. руб. – «Алтуфьевское шоссе»;
• 24 млрд. руб. – «Южное Бутово»;
• 36 млрд. руб. – «Сиблово» и т.д.

Однако следует отметить, что новые условия несколько снизили активность девелоперов в этом направлении. По данным РБК, самой большой подобной сделкой прошлого года является приобретение ГК «ПИК» под жилую застройку 73 га бывшей промзоны в Очаково-Матвеевском. На ее месте будут построены 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческих помещений и 36 тыс. кв. м социальных учреждений.

Также ПИК приобрел:

• территорию завода Efes в Бирюлево (сообщили «Ведомости»);
• 25 га в промзоне Котляково (по данным «Коммерсанта»);
• 8,3 га территории завода «Кросна» на Пресненском Валу.

«Инград» приобрел территорию бывшего завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной и, по словам президента ГК Павла Поселенова, в «Инграде» считают этот объект застройки непростым и интересным в связи с особой значимостью этой локации для Москвы.

«Галс-Девелопмент» по данным СМИ приобрела территорию с ГПЗУ напротив высотки на Котельнической набережной, где планирует построить здание площадью около 8,5 тыс. кв. м.

В Sminex предпочитают не раскрывать сведения о своих приобретениях, тем не менее, в пресс-службе компании подтвердили приобретение в 2020 г. нескольких площадок. Одной из них, по информации S.A. Ricci, стали выкупленные на торгах 3,2 га территории бывшего завода «Фазотрон» в районе «Белорусской».

В прошлом году девелоперы начали проявлять повышенное внимание также к бывшей Павелецкой промзоне.

Но в конце 2020 – начале 2021 года крупных сделок с подобными землями не проводилось. Скорее всего, это просто пауза на осмысление новых условий, планирование, оценку и т.д.  Перспективы освоения огромных территорий бывших промзон по сути в историческом центре Москвы не смогут долго оставаться невостребованными.

К тому же городские власти намерены добавить к имеющемуся предложению еще 5 тыс. га за счет сокращения действующих промзон. Предприятиям рекомендовано оптимизировать производственные процессы, переходить на более современные и компактные технологии и т.д.

Изменение состава участников сделок с землей под жилую застройку

Приобрести земельные участки под жилую застройку по-прежнему можно либо у города (на аукционах или в аренду) либо у собственников, которые обычно избавляются от непрофильных или случайно доставшихся им активов. А иногда вынуждены продавать участки для решения финансовых проблем.

Так, например, 15 га на Киевском шоссе в Саларьево компания «Инград» выкупила у X5 Retail Group, которая продолжает избавляться от непрофильных активов. Стоимость участка оценивается в 1,5 млрд. руб.  Новый собственник планирует инвестировать еще 33 млрд. в строительство на этом участке жилья общей площадью 350 тыс. кв. м., сообщает «Коммерсант».

А 44 га около Красногорска и Николо-Урюпино компания «Гранель» в октябре 2020г. приобрела на торгах у обанкротившейся Urban Group и т.д.

Однако в последние годы на этом рынке земли под жилую застройку наметилось несколько интересных тенденций, которые стали еще более очевидным в 2020 г. и I квартале 2021-го.

Сделки с землей под жилую застройку между крупными инвесторами

В условиях роста цен и сокращения в Москве свободных площадок под жилую застройку некоторые инвесторы начали пересмотр своих активов и портфелей в поисках оптимального баланса или в пользу более глобальных и перспективных проектов. Поэтому все чаще происходят сделки между девелоперами.

Так, например, ГК ПИК, на которую по подсчетам S.A. Ricci в 2020 г. пришлись сделки суммарно на 225 га, приобрела:

• 15,3 га в Перово – у группы «Главснаб»;
• 2 га на Симоновской набережной и площадку БЦ «Кожевники» на Дербеневской улице – у компании «Эко-офис»;
• проект на 500 тыс. кв. м на ул. Ижорской – у «Донстрой-инвеста».

По данным «Ведомостей», ГК «Основа» за год приобрела в Москве 3 площадки, из которых 13 га земли и 25 зданий входящая в группу фирма «Оникс» выкупила на торгах у ТПУ «Ростокино» и намерена построить там 170 тыс. кв. м жилья.

Одна из дочерних компаний группы «Эталон» приобрела 57 га на площадке ЗИЛ ЮГ у ПАО «Группа ЛСР». Теперь в руках ГК «Эталон» сосредоточены 100% акций этого знакового для столицы проекта. Именно она займется комплексным развитием территории в 109 га на основе соглашения, достигнутого с городскими властями.

Развитие новых форм совместной работы

Помимо простых сделок по переходу права собственности или владения, стали активно появляться и развиваться новые, более сложные схемы сотрудничества девелоперов между собой, с собственниками земельных участков, застройщиками или инвесторами.

1. Совместное освоение площадок.

Это, например, принципиальная стратегия группы компаний «Самолет», которая именно так собирается реализовывать проекты в Остафьеве и Рязановском (совместно с RDI Group), в Алхимове  (с KR Properties), а также один из своих крупнейших проектов на Варшавском шоссе (здесь партнеров пока не называют).

ПИК и «Ферро-строй» договорились о совместном освоении промзоны площадью 73 га, примыкающей к ул. Большой Очаковской.

Компания «Лираль» сразу с несколькими застройщиками обсуждает перспективы развития принадлежащих ей 28,5 га на Бережковской набережной – территории последней крупной промзоны в рамках Третьего транспортного кольца.

2. Развитие института fee-девелопмента.

Эта форма сотрудничества удобна владельцам земли или иной недвижимости, которые понимают, насколько выгодной станет их собственность после соответствующего развития, преобразования, застройки и т.д. Они даже готовы инвестировать в проект значительные суммы, но не имеют ни опыта, ни компетенций в этой сфере. В таких случаях они привлекают наемного fee-девелопера, который организует и выполнит все работы за определенное вознаграждение.

Второй стороне такая форма сотрудничества также выгодна, поскольку освобождает от необходимости оформлять документы, связанные с переходом права собственности, и нести неизбежные в любом бизнесе риски.

Ярким примером такой компании, охотно и качественно выполняющей функции fee-девелопера может служить MR Group, известная реализацией нескольких значимых проектов. Ее новый объект по информации S.A. Ricci – строительства элитного жилья возле храма Христа Спасителя в Соймоновском проезде. Получившие площадку наследники долго и безуспешно пытались ее продать, а теперь, благодаря сотрудничеству с MR Group, возможно откажутся от этой идеи в пользу большей доходности от реализованного проекта.

3. Стремление коммерческих банков не просто выдавать кредиты, но и становиться соинвесторами крупных проектов.

В этих процессах наиболее активен Сбербанк, который давно уже проявляет стремление выйти за пределы исключительно банковской деятельности.

В 2020 г., например, ГК «ФСК» Сбербанк по старинке одолжил 45 млрд. руб. на первую из восьми очередей застройки 20 га в Хорошево-Мневники.

А вот к компании Vesper подход был другой. Вместо выдачи кредитов подразделение «Сбербанк Инвестиции» выкупило у нее по 50% долей в двух проектах – на Тверской и ул. 1905 г. В итоге у одних появились достаточные средства и устойчивая финансовая поддержка, а у других – возможность получить не просто проценты по кредиту, а значительную прибыль от серьезных инвестиций в далекую от банковской сферу деятельности.

Выводы

Таким образом, для девелоперов 2020 г. стал годом не только испытаний, но и новых возможностей, поиска нестандартных решений. В 2021 г. по прогнозам экспертов эти тенденции будут развиваться. Тем более, что в строительной сфере ожидается принятие нормативных актов, способных серьезно повлиять на рынок жилья. В частности, решение проблем с определением юридического статуса апартаментов.

В целом влияние государства на регулирование в сфере жилой застройки, как ожидается, будет возрастать. Однако риски все равно остаются высокими.

Но главное, чего ждут девелоперы от 2021 г., это принятие долгосрочной стратегии развития отрасли, которая повлияет не только на работу самих строителей, но и на перспективы миллионов россиян – будущих владельцев новых квартир, считают в руководстве компании «Метриум».