Строительное лобби приведет к социальным проблемам. Перенос Большого порта из Санкт-Петербурга

Суть проблемы

Рассмотрим тему возможных социальных проблем в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург.

Всегда были определенные сферы, в которых можно заработать. Например, раньше – это был выкуп помещений у города. То есть можно было взять в аренду помещение по низкой арендной ставке, а затем по бросовой цене выкупить его. Потом популярным стало строительство нестационарных торговых объектов. Однако сейчас государство пересматривает договора аренды, которые раньше заключались предпринимателями, и те сносы объектов, что были в Москве, на данный момент уже проходят и в Санкт-Петербурге. Также 2020-ый год показал, что люди готовы пересмотреть свои стандарты и принципы жизни и переехать загород. Поэтому сейчас активно развивается загородное строительство.

В 2010 году наиболее эффективным использованием практически каждого свободного пятна под застройку во многих крупных городах считалось строительство торговых центров. Неужели это могло означать, что весь город в таком случае должен был быть застроен торговыми центрами? Выходит, что так. Так как стандартный генплан лишь предполагает возможные варианты строительства и не указывает, что конкретно должно располагаться на земле. Определяется высотность здания, общая площадь, социальная нагрузка, если речь идет о жилом строительстве, но не оговаривается что именно тут нужно строить. В этом и заключается некий подвох, так как сейчас наиболее эффективное использование практически для всех земельных участков в Санкт-Петербурге – это многоэтажное жилищное строительство.

Если в начале 2000-ых годов велась точечная застройка, в связи с тем, что провести инфраструктуру куда-то в отдаленные места было проблематично, то в 2010-ых годах стали появляться города-спутники такие, как Мурино, Девяткино, Парнас. Однако подобные города не могут расти до бесконечности долго, поэтому правительство Ленинградской области ввело определенный запрет, в связи с чем девелоперы опять возвращаются в город. Пустых пятен под застройку в городе уже не осталось. Поэтому девелоперы вынуждены проводить реконцепцию, используя так называемые серые зоны. Они освобождают свои площади и уезжают из центра города куда-то далеко за Кольцевую.

Похоже, что именно в этом и заключается суть возможной социальной проблемы в будущем: огромное количество домов будет построено на месте бывших производственных предприятий, а новые рабочие места созданы не будут.

Переезд порта

Недавно появилась новость о том, что власти изучают проект по переносу порта из Санкт-Петербурга стоимостью 440 миллиардов рублей. А на освободившейся территории в 600 га планируется построить жилой район.

Совладелец «Трансмашхолдинга» предлагает президенту поддержать проект перестройки порта. А все мощности перевести в Мурманск,  Усть-Лугу и в порт Бронка. На освободившейся территории планируется построить 4,8 миллионов м² жилья, коммерческих помещений и объектов социальной инфраструктуры.

Крупный порт в Санкт-Петербурге находится на северо-западе. Его грузооборот за 2020 год составил 60 миллионов тон. В «Деловом Петербурге» появилась статья о том, что перенос порта может оказаться катастрофой для всего города. Подобные разговоры ведутся уже на протяжении последних 10 лет. Крайний раз об этом говорили в 2018 году. Тогда речь шла о перераспределении грузов в Усть-Лугу, в Приморск и в порт Бронка. Но самый важный вопрос – это техническая возможность реализации проекта. Ведь в порту обустроено 149 причалов. Перевалку грузов проводят порядка 20 стивидоров, которые каждый год тратят на улучшение своей инфраструктуры около 1 миллиарда рублей. Это первый и очень важный момент.

При изучении мирового опыта можно рассмотреть показательный пример Гамбурга. Там ситуация напоминает ту, что сложилась в Петербурге. Конкуренты построили аванпорт – мега порт для мега контейнеровозов. При этом сам порт Гамбурга продолжает жить и развиваться.

В Санкт-Петербурге также построен мега порт Бронка для мега контейнеровозов. Есть множество стивидорных компаний, которые специализируются на различных сегментах рынка.

Еще в 2007 году компания «Морстройтехнология» выполнила оценку эффективности использования земельных участков. Если для «Петролеспорта» ответ был однозначным, так как отношение выручки к площади показала, что жилая и коммерческая недвижимость будет более эффективной, то для всех остальных стивидоров значение было погранично и не настолько отчётливо.

Можно вспомнить 2007 год. Рынок недвижимости рос по 10-15% от года к году. Поэтому любой мега-проект становился успешным. Были даже идеи построить острова на подобие тех, что есть в Дубае, а также обсуждался проект новой Голландии, перенос верфей и другие редевелоперы разных территорий. Сейчас же ситуация совсем иная. Судостроение переживает пусть и не простой, но ренессанс. Также постепенно застраивается жилыми домами улица Розенштейна.

Нужно иметь ввиду, что причалы принадлежат государству. Они сдаются в аренду стивидорным компаниям. Предполагается, что порт будет перенесен на те же мощности для дозагрузки имеющихся портов. Поэтому дополнительных доходов не появится.

440 миллиардов рублей

А насколько велика цифра 440 миллиардов рублей в масштабах всего города? Весь бюджет Санкт-Петербурга  в 2021 году составляет 623,5 миллиарда рублей. Большую часть бюджета формирует НДФЛ, то есть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций (26,5%). В структуре налоговых доходов по отраслям лидируют такие сферы, как: торговля, обрабатывающие производства, наука и консалтинг, операции с недвижимостью, финансовая и страховая деятельность. Итак, очевидно, что обрабатывающие производства вносят очень существенный вклад в налоговый доход. При этом в порту работает 60 000 человек, которые также официально получают зарплату, платят с нее налоги и способствуют развитию секции торговли в Петербурге. А в 2021 году планируется реализовать 10 проектов, на которые будут направлено 29 миллиардов рублей. В том числе 6 проектов – за счет средств федерального бюджета.

На кону  же находится цифра в 440 миллиардов рублей. При этом, стоимость строительства одного километра линии метрополитена составляет около 7 миллиардов рублей. Многие уже годами и десятилетиями ждут строительства новых станций метро. Но на эти работы у города нет средств. Поэтому реконцепция должна рассматриваться индивидуально. Нельзя все застроить домами, считая, что именно жилищное строительство является наиболее эффективным использованием земель. К данному вопросу нужно подходить взвешенно и информативно.