Зачем крупные компании продают свою коммерческую недвижимость?

Зачем крупные компании продают свою коммерческую недвижимость?

Вопрос, озвученный в песне из кинофильма «Ирония судьбы или с легким паром» (иметь или не иметь), актуален для представителей бизнеса в нашей стране. Все больше компаний отказываются от покупки коммерческих помещений в пользу аренды. Те, кто уже приобрел недвижимость, продают ее. Что происходит?

Что делает Яндекс

Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать,  стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.

Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.

Что делает Ростелеком

Провайдер цифровых услуг и решений скупил немало помещений, от которых теперь пытается избавиться. В 2017 году компания подписала договор с «Российским аукционным домом», который активно помогает реализовать объекты недвижимости. В основном это офисные помещения, которые не требуют ремонта и уже оборудованы всем необходимым для работы. Еще несколько складов в Ульяновске, Самаре и Уфе, гараж в Пензе и база отдыха в Ярославской области. Торги идут по голландской системе: когда цена не повышается, а понижается с каждым шагом, пока не найдется желающий совершить покупку. Это обеспечивает дисконт до 50% от начальной цены.

Что делают ретейлеры

          

Сетевые ретейлеры в большинстве своем отказываются от владения недвижимостью. Согласно отчету за 2017 год, «М.Видео» управляет сетью из 424 магазинов в 169 городах России. Компания провела сделку по слиянию с «Эльдорадо» стоимостью в 45,5 миллиарда рублей. Было бы глупо предполагать, что у «М.Видео» нет средств на приобретение собственных магазинов. Однако, 94% торговых площадей находятся в аренде. Брать недвижимость в пользование — осознанная стратегия развития предприятия.

Крупный ретейлер ЗАО «Тандер», работающий под торговой маркой «Магнит», снимает в аренду около 80% своих магазинов. Их конкурент — «Пятерочка», который является частью Х5 Retail Group, вообще, планирует отказаться от собственных помещений. На данный момент, организация снимает 85% площадей. Оставшиеся 15% будут реализованы по системе sale-leaseback: компания продает недвижимость и сразу же берет ее в длительную аренду по заранее оговоренной цене. Покупатель получает гарантированного арендатора, а продавец сохраняет за собой право пользования помещением. По словам бывшего генерального директора «Пятерочки» Ольги Наумовой, доля собственных магазинов за 2 прошедших года резко сокращена. Компания решила, что не будет тратить деньги на приобретение площадей, а лучше направит эти средства на расширение сети, логистику и развитие технологий.

Одновременно Х5 Retail Group активно реализует франшизы своих магазинов. Предприниматели могут открывать собственные продуктовые супермаркеты, используя проверенные бизнес-технологии, товарные поставки и маркетинговую поддержку от лидера рынка розничной торговли в России. При этом Х5 Retail Group экономит свои средства, ведь часть финансовой нагрузки по развитию сети ложится на плечи покупателей франшизы. Взамен обещают окупаемость инвестиций в течение периода от 2 месяцев до 2 лет и ежемесячный уровень дохода:

  • от 500 тысяч рублей для «Пятерочки»;
  • от 1,2 миллиона рублей для «Перекрестка».

Покупка или аренда?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости

  1. Уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды — временное решение. Пройдет несколько лет, владелец запланирует открыть в этом помещении свой собственный бизнес, выставив арендаторов на улицу. Или придет компания с огромными возможностями, перебьет по цене существующего арендатора и встанет на это место. Каждое продление договора может превращаться в затяжные переговоры, где собственник пытается выбить для себя выгодные условия. Если консенсуса не достичь, то придется искать новое помещение. А это грозит частичной утратой клиентской базы, ведь не все посетители магазина пойдут на поиски его нового местоположения. Плюс расходы на транспортировку мебели и аппаратуры, траты на отделочные работы. Покупая недвижимость, мы снимаем с себя подобные риски.
  2. Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все. Арендатор зачастую вынужден согласовывать каждый шаг с собственником. Представьте: чтобы установить кондиционер, провести интернет-кабели, смонтировать охранную систему, нужно письменное разрешение хозяина помещения. Большинство собственников не любят, когда с их недвижимостью что-то делают не предупредив.
  3. Не нужно вкладываться в чужое помещение. Когда-нибудь арендатор съедет, а ремонт, который был сделан, останется в распоряжении владельца недвижимости. Случай из жизни: микрофинансовая компания арендовала барак и превратила его в приличный офис, куда не стыдно пригласить клиентов. Полы из керамогранита, навесные потолки, гипсокартонные перегородки с кассовым узлом,  внешняя отделка фасада здания. Через 3 месяца собственник расторг договор и пересдал помещение другой фирме, но уже за другие деньги.
  4. Репутация. Банки охотнее кредитуют организации, у которых есть недвижимость в собственности. Это актив. Чем больше у компании активов, тем она надежнее, с точки зрения кредитных учреждений. Когда фирма арендует все свои офисы, она может расторгнуть договора и раствориться в закате за несколько дней. Клиентам и контрагентам останется тоскливо взирать на закрытые двери.

Минусы покупки коммерческой недвижимости

  1. Изъятие денег из оборота предприятия. Допустим, мы приобретаем офис площадью 100 квадратных метров в Санкт-Петербурге. По информации «Росриэлт», один квадратный метр в среднем стоит 123 тысячи рублей. Из оборота компании нужно забрать 12,3 миллиона рублей. Аренда одного квадратного метра — 15,5 тысяч рублей в год. Значит, если бы мы купили офис и сразу же сдали его в аренду, зарабатывали бы 1,55 миллиона рублей ежегодно. Доходность — 12,6% в год. Если рентабельность бизнеса выше, то выгоднее инвестировать непосредственно в расширение и развитие компании.
  2. Отсутствие гибкости. При выборе офиса всегда есть риск не угадать с местоположением. Когда речь идет об аренде, легко можем исправить ошибку: расторгаем договор и переезжаем в другое место. Издержки минимальны. Другая ситуация, когда мы купили офис. От него так не избавишься. Придется продавать, а на рынке сейчас избыток предложений, или искать арендатора, чтобы помещение не простаивало.
  3. Что делать с недвижимостью, если придется ликвидировать бизнес? В условиях нашей турбулентной экономики, любое предприятие может стать нерентабельным. Согласно исследованию Росстата, в 2017 году было открыто 359 тысяч организаций, а закрылось — 510 тысяч. Динамика отрицательная без предпосылок к улучшению ситуации. Дальше будет только хуже. Приобретать коммерческую недвижимость — все равно, что строить дом на склоне действующего вулкана. «Не беда! В случае чего продам или сдам!» — думает наивный покупатель, отсчитывая купюры. Но предприятий становится все меньше. Количество возможных претендентов на это помещение постепенно сокращается, новые площади освобождаются, а цены идут вниз.
  4. Риски законодательного регулирования. Государственную думу не зря именуют «бешеным принтером». Новые инициативы появляются чуть ли не ежедневно. То, что вчера было можно, сегодня уже нельзя. Вот вы приобрели нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собираетесь продавать пиво. Тогда вас должна интересовать судьба законопроекта № 1130243-6, в котором предлагается запретить торговлю алкогольными напитками в жилых домах. Пока его отклонили, но что будет дальше — никто не знает. Или перенесемся в Пензу, где рядом с баром «777» построили храм. Администрация города настойчиво предлагает хозяйке помещения съехать по-хорошему или перепрофилироваться — сменить алкоголь на церковные свечи.

Когда есть смысл покупать недвижимость?

В одном из 3 случаев:

  1. Приобретение ранее арендованного помещения. Вы наконец-то провели своеобразный тест-драйв и осознали, что нашли офис мечты. Теперь опасаетесь, что собственник помешает обретенному счастью. Чтобы исключить риски утраты помещения, можно предложить выкупить его.
  2. Когда есть варианты оформить ипотеку по выгодной процентной ставке. Если кредитный платеж не сильно превышает сумму арендного транша, то сделка выгодна. «Росбанк» предлагает ипотеку для юридических лиц и ИП под 12,53% годовых. Возвращаемся к примеру с офисом в Санкт-Петербурге. Рентабельность вложения (арендный платеж) — 12,6% в год. Получается, мы переплачиваем аналогичную сумму, но только банку, а не хозяину помещения. Важный нюанс: в отличие от аренды, каждый транш приближает к полноценному обладанию офисом. Когда вся сумма будет погашена, кредитное учреждение снимет обременение.
  3. Когда нужно срочно вложить «лишние» деньги, а идеи закончились. Коммерческая недвижимость может падать в цене, но все же является защитным активом.

Стоит ли продавать собственную коммерческую недвижимость?

Сейчас мы живем в эпоху «шеринга», поэтому проще не иметь недвижимость в собственности. Возможно, именно для вашего бизнеса наиболее эффективным вариантом будет — брать недвижимость в аренду.

Есть ситуации, когда однозначно стоит продавать коммерческую недвижимость:

  1. Необходимо покрыть убыток компании, чтобы не случилось «кассового разрыва».
  2. Вы инвестировали в объект для последующей перепродажи.
  3. Вы уверены, что цена объекта снизится в ближайшее время (например, из-за изменения инфраструктуры), и будет не выгодно продавать его в дальнейшем.

По прогнозам аналитиков Forbes спрос на коммерческую недвижимость постепенно снижается. Это связано с развитием информационных технологий, компьютеризацией бизнеса. Поэтому с каждым годом растет число сотрудников, работающих удаленно.

Снижение спроса на коммерческую недвижимость приводит к уменьшению объема строительства. Последний пик пришелся на 2014 г., когда было построено 7,2 миллиона кв. м. торговых, офисных и складских помещений. Для сравнения: в 2017 году было построено всего 2,5 миллиона кв. м.

Как быстро продать коммерческую недвижимость?

Этапы продажи коммерческой недвижимости:

  1. Маркетинговый анализ спроса.
  2. Определение рыночной цены объекта.
  3. Подготовка фотографий помещений (упаковка объекта).
  4. Написание текста для продающих объявлений.
  5. Публикация объявлений на сайтах.
  6. Переговоры с возможными покупателями.
  7. Юридическое оформление сделки.

Ускорить продажу объекта поможет обращение в риэлторское агентство. Это позволит не тратить время на анализ рынка, проведение рекламной кампании, а также поиск покупателей.

Причины не продавать собственную недвижимость

Находящиеся в собственности объекты недвижимости являются активами компании. Недвижимость можно передать в залог банку, чтобы получить кредит на реализацию бизнес-проектов. Наличие недвижимости повышает доверие банка к заемщику и шансы на одобрение кредита.

Не стоит продавать недвижимость из-за риска возникновения претензий от налоговых органов, кредиторов, деловых партнеров. Самый грамотный ход — создать дочернюю организацию и «продать» ей недвижимость. Можно и «продать» объект знакомому, который зарегистрируется как индивидуальный предприниматель.

Фиктивный «собственник» помещения может «сдать его в аренду» фирме. По документам объект не будет числиться на балансе. Но у предыдущего владельца останется возможность управлять объектом. Можно не опасаться необоснованного повышения стоимости аренды или внезапной просьбы освободить помещение.

Как поступают лидеры рынка: собственники и арендаторы

В ноябре 2019 года корпорация Apple объявила, что вложит $ 2,5 млрд. в компании, которые занимаются строительством в заливе Сан-Франциско. В рамках проекта запланировано строительство коммерческой и жилой недвижимости. Глава корпорации Apple Тим Кук заявил, что чувствует себя ответственным не только за развитие бизнеса, но и за процветание региона.

Apple планирует создание строительного фонда стоимостью 1,5 миллиарда долларов. Корпорация вложит 300 тысяч долларов в покупку собственной земли. Оставшиеся 1,2 миллиарда долларов будут переданы в строительные компании Сан-Франциско.

Аналогичным образом поступают и другие крупные корпорации:

  • Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
  • Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.
  • Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.

Крупнейшей российской компанией, которая строит для себя недвижимость, является Газпром. Самым известным объектом, строящимся специально для Газпрома, является «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге. Общая площадь делового комплекса составляет 570 тысяч кв. м.

Завершение строительства зданий и инфраструктуры «Лахта-центра» запланировано на 2021 г. Ключевым объектом комплекса станет штаб-квартира Газпрома. Часть офисных помещений будет сдаваться в аренду другим компаниям.

В список крупнейших арендаторов в России входят:

  • «Т2 РТК Холдинг» (бренд TELE2). Компания снимает 13 100 кв. м в бизнес-центре Com City в Новой Москве.
  • «Трансмашхолдинг» арендует 12 800 кв. м. офисных помещений в «ВТБ Арена парк». Всего компания арендует 14 400 кв. м. недвижимости, находящейся в разных точках Москвы.
  • «Газпромбанк» арендует 12 000 кв. м. офисов в бизнес-центре «Оазис».
  • IBM арендует 8 700 кв. м. в бизнес-центре «Башня на набережной». Офисы IT-компании занимают около 30% площади делового центра.

Безусловным лидером среди известных арендаторов является банк ВТБ. Он занимает 34 этажа в бизнес-центре Москва-Сити (Башня «Федерация Запад»). Площадь арендованных помещений составляет 60 000 кв. м. Руководство банка сочетает оба подхода к использованию недвижимости: владение и аренду. В марте 2016 г. банк купил Башню «Евразия» для дочерних компаний: ВТБ24 и «ВТБ Банк Москвы».

Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году – падение в неизвестность

Эксперты в области экономики дают неутешительный прогноз на конец 2020 года – рынок аренды ждут сложные времена .

Еще в январе 2020-го рынку коммерческой недвижимости предвещали уверенный рост – увеличение объема инвестиций ожидали на 35%, что на 1 млрд евро больше, чем в 2019 году.

Однако резкий обвал рубля сделал ситуацию напряженной, а пандемия коронавирусной инфекции внесла окончательные коррективы. Базовые прогнозы аналитиков радикально изменились – о росте инвестиций можно забыть. 

Слабым игрокам рынка эксперты вовсе рекомендуют продавать недвижимость, чтобы не уйти в минус на фоне задержек оплаты по счетам и отсутствия новых арендаторов.

Игра на выживание – что происходит с коммерческой недвижимостью сейчас?

Крупнейший сегмент среди арендаторов занимают представители малого и среднего бизнеса. Их показатель «выживаемости» в условиях карантина оказался удручающим. Часть малых и микропредприятий закрылись – денег на аренду нет. Остальные выживают, как могут.

За 2 «карантинных» месяца в России закрылось более 70 тысяч предприятий малого и среднего бизнеса. Вместе с этим число вновь зарегистрированных субъектов растет. 

Покроет ли прирост новых бизнесов издержки владельцев коммерческой недвижимости – офисных помещений, торговых площадей или локальных зданий, предусмотренных под аренду кафе, магазинов и парикмахерских?

Посмотрим на ситуацию в цифрах, опираясь на крупнейшие регионы России. В период карантина открылось предприятий:

  • Москва – 11 тысяч
  • Московская область – 6 тысяч
  • Санкт-Петербург – 4.9 тысячи
  • Краснодарский край – 4 тысячи
  • Свердловская область – 2.7 тысячи
  • Башкортостан – 2.2 тысячи

Радуясь росту, важно помнить: новички рынка стремятся найти недорогое помещение под аренду, тогда как бизнес, устойчиво стоящий на ногах,  не скупится на аренду хорошо оборудованных помещений с удобным расположением, высокой проходимостью и т.д. 

Самое время посмотреть на долю закрывшихся предприятий:

  • Москва – 8 тысяч
  • Краснодарский край – 3.6 тысяч
  • Санкт-Петербург – 3.2 тысяч
  • Московская область – 3 тысячи
  • Свердловская область – 2 тысячи
  • Башкортостан – 1.7 тысяч

По информации российских бизнес-объединений (Деловая Россия, Опора России) к концу 2020 года мы недосчитаемся минимум 15% предприятий малого и среднего сегмента, которые вынуждены будут уйти с рынка.

Под риском краха – самые востребованные отрасли

Прогноз бизнес-аналитиков обещает наиболее сильный удар по сфере услуг, магазинам непродовольственных товаров, гостиничному и ресторанному бизнесу, включая другие заведения общественного питания.

Беспрецедентный кризис ударит по всем областям страны. Наиболее болезненно его ощутят в дотационных регионах (Дагестан, Якутия и т.д.), чуть мягче в центре и крупных нефтедобывающих регионах вроде Татарстана или Тюменской матрешки (Тюмень, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский округа). 

Однако прибыльный бизнес уже сегодня выставляют на продажу во всех субъектах федерации, включая города-миллионники: начиная с продажи ТРЦ, заканчивая небольшими салонами красоты. Правда, покупать никто не торопится. 

К чему готовиться владельцам коммерческой недвижимости?

Сомнений на предмет падения арендных ставок сегодня нет ни у кого, ведь пока это единственный способ сохранить доход от аренды коммерческой недвижимости. Причина – низкая доля новых арендаторов либо их полное отсутствие.

Понижения ставок ожидают в течение следующих 6 месяцев. Процесс будет постепенным, а общий размер скидок может вырасти до 40%. Карантинная история больнее всего отразилась на торговых площадях: закрытие торговых точек привело к задержкам по арендной плате, но говорить о смене арендатора не приходится – в текущей ситуации это невозможно. 

Как отмечает Кирилл Сиволапов (руководитель отделения «Управление недвижимостью» Института отраслевого менеджмента), собственникам остается либо искать компромиссные решения и стремиться удержать арендатора, либо копить долги и пополнять рейтинг ушедших с рынка. 

В 2019 году 47% от общих инвестиций приходились на офисный сегмент. Аналогичный рост намечался на 2020 год, но ситуация с коронавирусом открыла новую тенденцию – переход офисных сотрудников на удаленную работу. 

Карантинный опыт показал эффективность такого подхода – деятельность компаний успешно продолжается, а работодатели все чаще задаются вопросом: зачем платить аренду за офис, если можно легко обойтись без него?

В целом по итогам 2020 года эксперты предполагают сокращение объема торговых и офисных площадей. В том числе на фоне нового опыта, который преподнес карантин. В полной мере компании смогли оценить реальную продуктивность дистанционной работы – вирус в буквальном смысле разрушил устоявшееся представление о том, что успех бизнеса зависит от наличия офиса. 

Разумеется, эра уютных кабинетов в окружении коллег не завершилась. Но яркий пример выживаемости вне офиса открыл еще один способ сэкономить бюджет компании на аренде. Ни много ни мало – почти 50% от общих инвестиций приходится именно на офисный сегмент коммерческой недвижимости.

По мнению профессора кафедры экономической географии МГУ Натальи Зубаревич, выход из текущего кризиса, осложненного пандемией, окажется наиболее серьезным, чем экономические кризисы всех предыдущих лет. Выживут – увы – далеко не все.

Поделится:
Сделаем визуализацию вашей идеи, определим эффективность всего проекта. Сопровождаем в получении финансирования
Разработать индивидуальный бизнес-план
Проведем анализ рынков сбыта и стратегий конкурентов, сегментируем потребителей, сделаем выводы
Заказать индивидуальное маркетинговое исследование
Обязательно подпишитесь на наши обновления
Введите ваши даные

Вам также может быть интересно:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.