Резюме проекта
Возведение коттеджного посёлка в пределах Московской области – сложная и долгосрочная задача, выполнить которую под силу только предприятиям среднего и крупного бизнеса. Если вы располагаете собственными или привлечёнными средствами и ресурсами, это вполне реализуемый проект.
Краткое описание идеи: покупаем земельный участок 150 соток, разбиваем на 10 участков по 12 соток, остальная площадь — проезды. Строим на каждом участке каркасный дом площадью 150 кв.м. и в дальнейшем реализуем по лотам на рынке.
Последовательность действий будет следующая:
- Поиск места под застройку. При выборе оценивают стоимость участка, удобство с точки зрения застройки, уровень развития инфраструктуры, имеющиеся коммуникации. Если в зоне будущего строительства уже есть вода и газ, инвестиции и сроки будут меньше, а при реализации проекта не придется согласовывать всю инженерию .
- Проектирование. На разработку проекта потребуется около 6 месяцев.
- Поиск подрядчиков. Даже если застройщик имеет в своем распоряжении технику и строительные бригады, наверняка найдутся работы, которые он не может выполнить своими силами из-за недостатка людей, квалификации или лицензии. Например, это может быть прокладка коммуникаций, строительство дорог или налаживание освещения.
- Расчет объема инвестиций. Бюджет определяют фундаментальные факторы: цена участка, наличие инженерных коммуникаций, сложность проекта, необходимость устройства дорог, строительные материалы и количество домов, стоимость услуг подрядчиков.
- Поиск инвесторов. Это сложная задача, так как проект окупается несколько лет. Необходимо разработать инвестиционный проект и правильно его презентовать. Вкладывать деньги в строительство могут инвестиционные фонды, органы власти, банки и покупатели жилья (при долевом строительстве).
- Разработка плана продаж и графика сдачи домов в эксплуатацию.
Описание отрасли
Единого стандарта, регулирующих строительство коттеджных посёлков, не существует. В процессе реализации проекта необходимо изучать информацию из нескольких кодексов и федеральных законов.
За основу можно взять Правила землепользования и застройки в Москве и Московской области (эти правила разнятся по регионам). Они включают:
- Правила градосторительного проектирования;
- Карты зонирования;
- Зоны с особыми условиями;
- Границы культурного слоя;
- Расположение исторических памятников;
- Генплан области.
Изучив эти документы, вы сможете определить доступное для строительства место и искать подходящий участок.
Помимо правил землепользвания следует учитывать нормы кодексов: гражданского, жилищного, градостроительного. Пригодятся и тексты федеральных законов о водоснабжении, электроэнергетике и газоснабжении. Не стоит обходить вниманием налоговое законодательство, акты о застройке на уровне муниципальных образований и регионов, закон о долевом строительстве. Соответственно, застройщику будет необходим целый отдел юристов, которые займутся приведением строительства в соответствие с нормами законов.
Критически важный документ в подобном проекте – разрешение на строительство, подробные требования для получения которого расписаны в 51 статье ГК РФ. Оформлением занимается администрация района, за которым закреплен выбранный участок земли. Процедура потребует подачи пакета бумаг:
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Записка с пояснениями;
- Проект планировки коттеджного участка;
- Межевание;
- Схема архитектурных решений;
- Заключение госэкспертизы проектной документации.
Описание компании
Продажи и маркетинг
План производства
Поскольку бизнес-план краткий, здесь нет возможности привести конкретные расчёты из-за огромного количества факторов, которые повлияют на бюджет. Мы можем лишь привести список основных расходов:
- Покупка земли (от 20 до 80 млн рублей за 1,5 Га в зависимости от удаленности участка от МКАД);
- Оформление документации (от 200000 рублей);
- Проектирование посёлка и каждого дома, коммуникаций, ландшафта (от 500 тысяч рублей);
- Строительные материалы;
- Оплата услуг подрядчиков по земельным и строительным работам;
- Оплата аренды спецтехники;
- Расходы на благоустройство территории, видеонаблюдение и охрану;
- ФОТ сотрудников;
- Маркетинг и реклама, организация продаж.
Проектирование поручают профильным компаниям или создают собственный отдел проектировщиков. По затратам выходит примерно одинаково, но во втором случае хлопот будет явно больше, а в случае ошибки никто не возместит потерянные средства.
Строительство одного каркасного дома обойдется в миллион рублей, но цена может сильно варьироваться в зависимости от используемых материалов и технологий. Таким образом, для реализации проекта потребуется не менее 100 миллионов рублей, если вы хотите строиться не слишком далеко от МКАД.
Сроки строительства тоже сильно варьируются. Начинают возведение осенью или в конце лета, чтобы до зимы успеть сделать фундаменты. В среднем, небольшой посёлок можно успеть построить за 1,5-2 года, хотя этот параметр зависит от количества сил и техники, организации работ.
Уровень прибыли также определяется массой факторов, но нормальным считается показатель около 30% от вложенных средств. Однако точных данных о том, сколько зарабатывают застройщики на строительстве коттеджных поселков, не имеется в открытом доступе. Это коммерческая тайна.
Организационный план
Оценка эффективности
Реализовать подобный проект может крупная компания с опытом в строительстве. Это необходимо и для реализации застройки, и для поиска инвесторов, и для успешных продаж. Фирмы-стартаперы не вызывают доверия из-за большого уровня риска, а это буквально убийственный фактор в плане недвижимости.
Коттеджный посёлок может принести огромную прибыль при условии слаженной работы и грамотной организации. Спрос на жилье за городом сейчас только растёт, а в Подмосковье люди готовы и имеют возможность платить за комфортные дома. Соответственно, с продажей больших проблем не возникнет, если коттеджи получатся качественные, а территория будет хорошо благоустроена.