Бизнес на недвижимости: 10 актуальных моделей заработка в 2022 году

Уже несколько месяцев наблюдается снижение средней стоимости квадратного метра на первичном рынке массового сегмента жилья в столичном регионе. В мае 2022 года цена снизилась на 1,4%, в июне — еще на 0,2%. Данные по коммерческой недвижимости также показывают охлаждение интереса инвесторов. Что будет с ценами на недвижимость и какие еще остаются варианты для заработка?

Анализ рынка и влияние санкций

Отследить в настоящий момент состояние рынка недвижимости достаточно сложно. В первую очередь, это связано с отсутствием сквозной аналитики. Несмотря на то, что аналитические отчеты регулярно публикуются теми или иными агентствами, они несколько оторваны от реальности и оперируют цифрами в определенном срезе. Такая аналитика не дает ясности о тенденциях развития рынка и его сегментов. Самостоятельный анализ информации также затруднителен.

Например, изучая информацию на агрегаторах, таких как ЦИАН или Авито, мы видим цену объявлений, которая в моменте может быть уже не актуальна. Собственники готовы предоставить внушительный дисконт от начальной стоимости реальному покупателю, но узнать это возможно, только обратившись к собственнику и выйдя на обсуждение сделки.

Второй момент – сложная обстановка в стране и мире. В связи с чем показатели меняются чуть ли не ежедневно. И спрогнозировать, насколько долго те или иные обстоятельства будут влияет на рынок, возможно только с достаточно низкой долей вероятности.

Например, влияние санкций. В производственной сфере уже очевидны последствия. Нарушение логистических цепочек и проблемы с доступом к технологиям приводят к удорожанию конечно продукта. Влияние этих факторов на сферу недвижимости станет очевидным через 3-4 года. Уже сейчас застройщики испытывают трудности со стройматериалами, лифтовым оборудованием. Не следуют также скидывать со счета технологии, применение и внедрение которых стало в последнее время стандартом для качественной недвижимости. Насколько быстро и с какими финансовым результатом строительная отрасль сможет адаптироваться в конечном счете повлияет на стоимость объектов.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости

При всей сложности оценки влияния тех или иных факторов, сами они известны и неизменны. Эти факторы универсальны и применимы не только к российскому рынку, но и к недвижимости в Испании, Швеции, Болгарии и в любой точке мира.

Оценивая динамику цен на рынке недвижимости, следует, в первую очередь, обращать внимание на сектор жилья. Потому что 1 рубль в выручке застройщика жилых помещений генерирует примерно 9 рублей в других отраслях.

Стабильность экономики

Если проанализировать мировой рынок недвижимости, мы можем заметить, что в одних странах цены на недвижимость на протяжении многих лет показывают рост, а в других их динамика нестабильна. В большинстве стран, где экономика растет (даже если это показатель невысокий, но постоянный), цены на недвижимость тоже повышаются.  Рост ВВП напрямую влияет на платежеспособность населения – происходит рост деловой активности, снижается безработица, повышаются реальные доходы населения. Все это является сигналом того, что цены на недвижимость будут естественно расти. Возьмем, например, Болгарию – в 2018 году ВВП страны увеличился почти на 4% и это спровоцировало рост цен на недвижимость.

Доходы населения так же влияют на востребованность тех или иных объектов. Так, раньше по Москве и области средняя площадь квартиры была 70 м2, сейчас она оставляет всего 54,5 м2. Это в свою очередь оказывает влияние на структуру спроса и предложения.

Баланс спроса и предложения

Высокий спрос приводит к повышению стоимости недвижимости, а переизбыток предложения при низком спросе – к ее снижению. Например, в марте месяце, когда инвесторы в панике скупали все, что имело хоть какую-то ценность, цены на рынке недвижимости значительно выросли. Сейчас же, наблюдается повсеместное снижение стоимости из-за не очень высокого спроса. Если проанализировать иностранные рынки, то в Швеции стоимость жилья не снижается на протяжении многих лет. Это вызвано очень низким предложением. Даже снять в аренду жилье не так уж и просто. В зависимости от города можно годами стоять в очереди (в Швеции все жилье сдается через специализированное агентство) на аренду. А вот в Испании наблюдается снижение стоимости по двум причинам. На волне высокого спроса началась массовая застройка и на рынке появилось много объектов. А в связи с ковидной историей и снижением туристического потока спрос значительно упал.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то на спрос влияют также характеристики объектов, такие как трафик для торговых площадей, например.

Льготы, субсидии и другие меры государственной поддержки

Ярким примером влияния льгот и субсидий выступает материнский капитал, который практически весь осел в сфере недвижимости и привел к повышению цен.

После скачка спроса на недвижимость в феврале-марте наступил период стагнации и государство попробовало разогнать спрос за счет льготных программ кредитования и субсидий застройщикам. Базовый показатель мая по продажам показывает прирост в 60%.  Однако не стоит относить такой темп роста только на влияние субсидий. Эта цифра объясняется также и снижением предложения на рынке.  Застройщики планируют более низкий ввод площадей, о чем говорит понижение интереса в новым земельным участкам под застройку. Учитывая продолжительность строительного цикла в 3- 5 лет, можно спрогнозировать снижение объема ввода нового жилья в перспективе. Опять-таки, если не будет каких-то серьезных доказательств увеличения государственной поддержки.

Кредитные ставки

Анализ рынка последних лет демонстрирует увеличение среднего срока ипотечного кредитования. Это связано, в первую очередь, со значительным ростом цен за последние два года. А также с тем, что многие покупатели сейчас смотрят не на конечную цену, а на ставку по ипотеке. Например, если в 2014-2015 годах двухзначная ставка никого не смущала, то теперь рынок изменился.  Многие девелоперы, говорят, что если не будет льготных ставок, то рынок остановится. Сейчас ипотечная ставка по льготным кредитам находится в пределах 1-8%. По сути, мы сейчас идем по пути европейских государств, где стоимость жилья довольно высокая, при не очень высоких ставках по кредиту.

Ставки по депозитам

В начале марта ставки по депозитам составляли рекордные 20-23%. Это очень высокая ставка, сравнимая с получением дохода в недвижимости при удачном варианте вложения (а иногда и выше). Банки открывали данные депозиты на срок от трех до шести месяцев, соответственно, первая волна вкладчиков уже получила деньги обратно. Сейчас мы видим снижение депозитных ставок, что закономерно приводит к повышению спроса на недвижимости и рост цен на этом рынке.

Изменения законодательства

В 2004 году было принято новое законодательство, которое было призвано обеспечить безопасность инвесторов. На тот момент, было большое количество недостроев, плюс двойные и тройные продажи. Принятие закона о долевом участии отразилось на рынке повышением цен.

В 2019 году на законодательном уровне было принято решение об изменении схемы финансирования. Схема привлечения капитала для застройщиков стала менее выгодной. При этом застройщики не пошли на снижение цен за счет своей прибыли, а переложили это на покупателей. В связи с чем цены в очередной раз выросли.

Так же стоит учитывать психологический фактор. Приобретая недвижимость за определенную цену, психологически сложно продать ее с дисконтом. Многие считают, что лучше переждать и продать объект, когда ситуация на рынке изменится в лучшую сторону.

Перспективные сегменты и модели получения дохода на рынке недвижимости

Есть несколько направлений, в которые можно инвестировать с целью получения дохода – жилая и коммерческая недвижимость.

Инвестирование в жилую недвижимость и варианты получения дохода

1.Самая распространенная схема – это покупка жилья на стадии котлована или строительства и последующая продажа квартиры после сдачи дома. В данной схеме необходимо учитывать налоговый фактор, и принимать его в расчет, оценивая срок окупаемости. Такой способ был достаточно прибыльным и позволял заработать от 20 до 50% за 2-3 года. Сейчас ситуация изменилась. Застройщики говорят о росте цен в среднем на 15%. Поэтому этот способ теряет свою актуальность, особенно если приобретается объект за живые деньги.

Помимо вложения собственных средств, возможен вариант приобретения квартир в ипотеку. Смысл заключается в получении прибыли за счет ипотечного плеча – приобрести сразу несколько объектов, за время строительства выплатить ипотеку и при сдаче дома продать объекты с большей доходностью. При этом варианте также важно, чтобы цена на недвижимость росла.  Если она не вырастет, то и заработать не получится.

Более и менее заработать таким способом получится за счет объектов, которые возводятся не по проектному финансированию. Однако, все больше застройщиков переходят именно на проектное финансирование, и в перспективе нескольких лет такой вариант будет уже невозможен. К тому же инвестиционные риски намного выше, чем у приобретения готового жилья и сдачи его в аренду.

2. Покупка готового жилья и сдача в аренду

Этот вариант также основан на росте цен – арендных ставок. В среднем арендные ставки на жилье растут на 7 — 8%. Конечно, же есть периоды, когда этого не происходит. За 2021 – 2022 год было всего два произошло незначительное повышение. Но в среднем общая динамика — 8% в крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге), чуть ниже в городах миллионниках, и от 3 до 5% в курортных областях. При этом варианте нужно учитывать расходы на текущий ремонт и содержание, которые могут эту доходность свести к нулю. В целом подобного рода схемы позволять что-то заработать, но уровень доходности будет не большой.

3. Купить дешевое жилье, требующее серьезного ремонта, произвести необходимые работы и продать по рыночной стоимости. Чаще всего такие объекты продаются в центральных локациях и следует избирательно подходить к выбору объекта. Чтобы снизить риски, такую идею можно протестировать. Например, сделав рендер (как примерно квартира будет выглядеть в будущем) и выставив предложение на продажу, можно оценить спрос. То есть, появятся данные для расчета финансовой модели, получится прикинуть расходы на ремонт и будущую прибыль. Так же следует учитывать инфраструктуру, состояние инженерных сетей дома и экологию.

4. Приобрести объект на торгах по банкротству или имущество должников у банка. Сейчас есть площадки, на которых происходят торги по продаже имущества должников. Стоимость такого имущества чаще всего ниже рыночной. При выборе объекта необходимо обращать внимание на наличии прописанных в квартире несовершеннолетних, выселить которых на законных основаниях будет сложно. Второй немаловажный момент – незаконная перепланировка. Если вы приобретаете такой объект, то будете обязаны вернуть квартиру в первоначальное состояние.

5. Альтернативные варианты.

Также встречаются на рынке случаи, когда одну квартиру разделяли на несколько объектов, и выставляли на продажу или аренду как независимые жилые помещения. Согласовать такую перепланировку возможно только если квартира располагается на первом этаже.  Аналогичные ситуации встречаются в секторе загородной недвижимости, когда на земельном участке с разрешенным видом использования под ИЖС, строят объекты и делят их на несколько апартаментов для сдачи в аренду. Понятно, что доходность будет значительно выше, при этом эта деятельность не является законной.

Поэтому, в данном случае помимо финансовой составляющей необходимо оценивать юридический компонент.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

1.Заработок на субаренде заключается в съеме помещения в аренду по адекватной стоимости и последующей пересдачи в субаренду по более высокой ставке. Сложность сейчас заключается в том, что найти объект по очень низкой ставке практически невозможно. Объекты можно искать на открытом рынке или через торги. Ставки чаще всего определяются на основании отчетов оценщиков, и соответствуют рыночным. Поэтому, для последующей субаренды необходимо видоизменить объект – провести реконцепцию или ремонт. При этом следует учитывать, что вернуть объект потребуется в первоначальном состоянии, а следовательно, придется повторно нести затраты на возвращение помещения в первоначальный вид (или согласовывать с владельцем произведенные изменения).

Но основной момент — это срок аренды. Для получения более и менее ощутимого дохода первоначальный срок аренды должен составлять не менее 5 лет, а стоимость ремонтных работ не должна превышать арендную плату за 1-2 года. В этом случае доходность составит примерно 20 до 30% годовых.

2. Приобретение коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду. При приобретении недвижимости у коммерческих предприятий плюсом выступает возможность оплаты в рассрочку (в зависимости от ликвидности). При покупке государственной и муниципальной недвижимости – это отсутствие посредников и третьих лиц, что гарантирует юридическую прозрачность и чистоту сделки, а также исключает риски оспаривания сделок.

В нынешней ситуации рентная доходность коммерческой недвижимости снижается. Раньше она составляла 12-14% годовых, сейчас же — примерно 7-8% годовых (в зависимости от объекта).

3. Приобретение коммерческой недвижимости для последующей перепродажи. В отличии от жилой недвижимости (где рынок значительно перегрет) цены на коммерческую сейчас ниже. Как вариант увеличения доходности можно рассмотреть приобретение объекта значительной площади и сегментирование его на более мелкие изолированные помещения. Анализ рынка показывает, что наибольшим спросом пользуются малые и супер-малые площади от 30- 15 м2 и ниже.  Если в стандартном формате доход составляет 7-8% годовых, то при разделении площади на более мелкие уже можно рассчитывать на 12 — 15% в зависимости от объекта и его концепции.

4. Покупка коммерческих помещений в строящемся доме и последующая аренда/продажа. При выборе объекта следует обращать внимание на его расположение и востребованность жилья в данном районе. От этого будут зависеть ставки и стоимость некоммерческих помещений после сдачи комплекса в эксплуатацию.

5. Покупка и редевелопмент для последующей аренды и продажи. В данном случае речь идет о приобретении коммерческих помещений на первых этажах зданий или в бывших административных зданиях и промзонах. После чего объекты преобразуются в апартаменты и продаются на открытом рынке. В этом случае немаловажным выступает учет затрат на содержание помещений.

В любом случае, при выборе варианта заработка на инвестициях в недвижимость, следует проанализировать рынок, составить прогнозную модель и учесть все возможные риски.