Инвестиции в недвижимость. Потерять все на доходных домах?

В последние годы в интернете появляется огромное количество курсов от различных бизнес-тренеров, которые рассказывают, каким образом люди могут зарабатывать большие деньги на недвижимости пассивно. Одна из таких схем основана на доходных домах. Ее смысл заключается в следующем: покупается большой дом, делится на студии и затем они сдаются в аренду. Может показаться, что по финансовой модели дом должен окупиться за 3-4 года. Но будет ли всё именно так на самом деле? Стоит ли ожидать большого дохода или же есть смысл бояться рисков?

Доходные дома были популярны в России пару веков назад. Сейчас в законодательстве такого понятия, как «доходный дом» попросту нет.

В Санкт-Петербурге есть доходный дом, расположенный по адресу Коломяжский, 15. Это действительно доходный дом. Потому что 10 лет назад финский инвестфонд выкупил несколько подъездов в многоэтажном жилом доме, потратив на это 50 миллионов евро, и затем стал сдавать эти квартиры в долгосрочную аренду. Но большого ажиотажа с этого предприятия не вышло. Если бы не история в СМИ. В этом доме было несколько десятков борделей. В результате, местные жители очень сильно жаловались и финны по истечению договора аренды с арендодателями, просто закончили этот проект и вышли из него, полностью распродав все квартиры.

К сожалению, иностранным инвесторам не везет в этом отношении. Любой объект, в который были вложены иностранные деньги, со временем из-за девальвации курса рубля переставал был прибыльным. В лучшем случае, инвесторы выходили в ноль.

Заработок на доходных домах. В чем суть финансовой модели?

К примеру, на сайте ЦИАН в долгосрочную аренду предлагается коттедж площадью 200 м² в Пушкине и стоимость его составляет всего лишь 80 тысяч рублей в месяц. Можно разбить этот дом на студии, например, по 15 м². В результате, с местами общего пользования в этом доме получится создать 10 студий. Каждую можно сдавать по 18 тысяч рублей. Ежемесячный доход составит 180 тысяч рублей. Таким образом, собственник теряет в доходе больше чем в 2 раза. Так как сдает всего лишь за 80 тысяч рублей в виде одного большого коттеджа, а мог бы сделать реконструкцию и сдавать за 180 тысяч рублей. В результате, если базовая доходность этого дома составляет около 8%, то после реконструкции можно увеличить ее в 2 раза до 16%.

Есть много видео на просторах Интернета, и в каждом из них собственник рассказывает, что у него прекрасно идет бизнес в данной сфере. Сам он живет во Владивостоке, а доходный дом у него расположен в Московской области. И с этого дома каждый месяц он получает 200, 300, 400 тысяч рублей пассивного дохода.

Но что на счет рисков? В первую очередь нужно понимать, что подобные изменения собственник делает на свой страх и риск. Потому что в российском законодательстве нет понятия «доходный дом». По закону в России есть только хостелы, отели и гостиницы.

Когда приобретается объект, изначально нужно узнать виды разрешенного использования земельного участка. Что это: ИЖС, ДНП, садоводство или все-таки земля под гостиничную функцию. Часто такие объекты располагаются на территории ИЖЗ, в окружении малоэтажных домов и люди решаются на подобную реконструкцию. Но очень важно, что такая перепланировка может быть признана многоквартирным домом. К каким последствиям это может привести? Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном на эти цели. Если она возведена с нарушениями правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования, как установлено судом целевое назначение земельного участка, на котором расположена постройка, – ИЖС, между тем, возведен пятиэтажный жилой дом. Сведений о том, что застройщик обращался за разрешением на изменение вида использования участка не имеется. Таким образом, несоответствие возведенного строения является достаточным основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

Если такие гостиничные объекты, а это не доходный дом, а реальный гостиничный объект или хостел, появляется на землях ИЖС, то велик риск, что по жалобам соседей может прийти проверка и возможны два варианта развития событий. Первый вариант: если дом строился с разрешением на строительство, потом был введен в эксплуатацию, был принят и все было по закону, а после этого была произведена реконструкция, то в рамках судебного решения будет вынесен вердикт о том, что необходимо привести дом в первоначальное состояние. Второй вариант: если этот дом был построен самовольно без разрешения, без проекта или был сначала утвержден один проект, а затем появился второй и дом не введен в эксплуатацию, то после проверки дом будет снесен.

Есть такое понятие, как категория земель. Также существуют и виды разрешенного использования. Если категорию земель изменить практически не реально, то виды разрешенного использования – можно. То есть перевести землю из ИЖС под гостиничную функцию еще возможно. Поэтому если приобретается свободное место под постройку, то рекомендуется на первом этапе понять, будет ли возможность изменить вид разрешенного использования, чтобы потом построить доходный дом.

Второй риск заключается в том, что финансовая модель может не реализоваться.

Например, в Санкт-Петербурге последние годы ведется комплексная застройка различных территорий. Так появился населенный пункт Кудрово, а также Мурино. Огромное количество домов есть и на Юго-Западе. Считается, что Юго-Запад – это самая большая проблема Санкт-Петербурга, так как с одной стороны – залив и качественная инфраструктура, торговые комплексы, чистый воздух и красивые виды, но с другой стороны – огромные пробки. Поэтому арендаторы не спешат туда заселяться. Если рассматривать Кудрово и Мурино, то на рынке представлено огромное количество предложений по аренде квартир.

Поэтому, когда есть план сдавать квартиры по 18 тысяч рублей в Пушкино, то стоит подумать: если проблема с тем, чтобы на Юго-Западе сдать квартиру за 15 тысяч, то как будут обстоять дела с домом и за такую цену? К тому же, одно дело, когда речь идет о городе, и человек имеет всю необходимую ему инфраструктуру сразу выходя из дома, а другое дело – доходный дом в удалении и в месте, рассчитанном на садоводство. Какие удобства могут ожидать квартиросъёмщика?

К слову, для Москвы такой формат более актуален. Потому что Москва постоянно увеличивается.

Следующий риск связан с целевой аудиторией. Когда сдается жилье по низкой цене, то в него могут заселиться довольно странные люди. Ведь многие видели, как часто выглядят подобные доходные дома. Их отличает простой непритязательный ремонт, дешевая мебель и минимум удобств.

Четвертый риск, о котором часто умалчивают, связан с обслуживанием. Когда человек снимает жилье, то он не думает об этом, так как все коммунальные расходы и другие затраты ложатся на управляющую компанию. Но если собственник живет в одном конце страны, а сдает доходный дом в Московской области, то как он будет заниматься его обслуживанием? Это значит, что ему нужно будет привлечь к этой работе человека или же делать все самостоятельно. Но как это сделать на расстоянии? Как проследить за тем, чтобы всегда была вода, все было в исправности и так далее? К сожалению, об этой стороне вопроса не говорят.

Итак, услышав про доходные дома, некоторые решают, что это хороший способ пассивного дохода. Однако, узнав все риски и трудности, связанные с ведением подобного бизнеса, многие от подобной идеи отказываются. Ведь вряд ли возможно зарабатывать миллионы, ничего для этого не делая.