Мой бизнес-план провалился. Пример решения бизнес кейса.

Оценка жилой недвижимости – достаточно обширное направление. Объем ввода жилья ежегодно растет и сейчас находится на пике. Существуют оценочные компании, которые специализируются на этом и являются довольно успешными…

В 2012 году рынок оценочной недвижимости был совершено иным. Тогда объемы вводимого в эксплуатацию жилья были на порядок меньше, ипотечное кредитование еще не успело развиться, а главным игроком на рынке уже был Сбербанк.

На тот момент тема оценки для ипотеки была не так актуальна, был развит сегмент кредитования бизнеса. Для работы с банками по этому сегменту нужно было проходить аккредитацию, подразумевающую сдачу так называемого экзамена. Он напоминал квалификационный экзамен версии 2021 года, который сейчас имеет широкое распространение в оценочном сообществе.

Одним из побочных действий аккредитации являлось включение в список аккредитованных компаний в сегменте физических лиц. Это открывало возможность работы в области ипотечного кредитования. В том же году началась работа по оценке жилья. Но бизнес-процессы были скорректированы. Почему? Обычно в оценочных компаниях с клиентами взаимодействовали конкретные оценщики. Это было не самой эффективной моделью.

После внесения изменений работа строилась следующим образом:

• менеджер принимал заявку,
• далее осуществлялась договоренность с фотографом, который выезжал на объект и производил съемку
• оценщик в офисе выполнял свою работу.

Здесь главным нюансом было то, что стоимость часа работы оценщика гораздо выше, чем фотографа. Не было смысла отправлять первого на выезды и просить фотографировать квартиры.

Этот сегмент сильно подвержен рыночной конъюнктуре. При подъеме ипотечных ставок тут же снижается количество приобретаемого жилья и уменьшается объем работы. А если ставка снижается, запускаются обратные процессы.

В период с 2012 по 2014 гг. наблюдалась активная фаза развития. Проследить это можно по динамике ввода жилья, которая постепенно увеличивалась. В 14 – 15 гг. на рынке пошла стагнация вследствие появления санкций из-за «крымских событий».

С 16 – 17 гг. на рынке появился новый продукт – массовая оценка квартир. Речь шла о новостройках, когда специалисты выезжали на объект и осматривали сразу десятки квартир. Эти пакеты позволили снизить стоимость оценки почти вдвое. Уже тогда стало понятно, что нужно предлагать этот новый продукт или менять привычную схему работы.

Тогда же начали появляться автоматизированные системы:

• ДомКлик – получил развитие от Сбербанка,
• Банк-Оценщик – продвигалась компанией SRG по заказу ВТБ.

КСТАТИ: Недавно ДомКлик анонсировал возможность проведения сделок с недвижимостью без отчета оценщиков, если сумма сделки менее 20 млн. рублей.

Как только оценка жилой недвижимости перешла в автоматизированные it-системы, у отчетов исчезла индивидуальность, они стали очень похожи друг на друга.

Тогда казалось, что в ближайшем будущем оценка для ипотеки потеряет актуальность, банки будут делать ее самостоятельно и полностью автоматически. В настоящее время аккредитованные банками оценщики получают максимальный объем работ. Сторонним специалистам остается мизерная доля рынка. Например, в Санкт-Петербурге в мае 2021 года за месяц прошло около 4.5 тысячи ипотечных сделок. Из них большую часть обработали специалисты одного банка.

По факту оценка жилья до сих пор актуальна, и многие компании зарабатывают только на этом. Они предлагают массовую оценку, приемку квартир и прочие услуги для сопровождения дольщиков.