Исследование рынка апартаментов в Санкт-Петербурге в 2017-2018 годах

Апартаменты — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В словаре Ушакова понятие «апартамент» — комната, преимущественно большая, покой. В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой. Помимо этого, апартаменты часто встречаются в жилых домах. Это происходит из-за того, что апартаменты имеют другой юридический статус, нежели жилые квартиры. В данном исследовании речь пойдёт об апартаментах Санкт-Петербурга, которые находятся в отдельных зданиях, т.е. являются апарт-отелями.

В России апарт-отели преимущественно есть только в двух городах – Москва и Санкт-Петербург. Во всех остальных крупных городах их либо нет, либо их численность измеряется единицами. По данным сайта Booking.com, на данный момент в России насчитывается 226 апарт-отелей, из которых более 73% приходится на Москву и Санкт-Петербург. Остальные города России имеют незначительное количество апарт-отелей, которое не превышает 3-4 отелей (если они вообще имеются).

Непосредственно апарт-отели занимают довольно небольшую долю в структуре гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга. При этом, Санкт-Петербург является лидером по количеству апарт-отелей в России среди всех городов.

Апарт-отели относят, как правило, непосредственно к апартаментам, не делая различий между ними. Доля апартаментов в структуре гостиничного бизнеса Санкт-Петербурга, на данный момент, является подавляющей, что во многом объясняется приближающимся чемпионатом мира по футболу, который пройдёт летом в России. В период проведения соревнований во всех городах России, в которых запланированы матчи данного турнира, растёт численность гостиничного бизнеса, особенно апартаменты и хостелы. Несмотря на то, что апартаменты занимают примерно 73,5% от общего числа заведений представляющих гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге, доля апарт-отелей среди них довольно низкая. Только 2,57% от общего числа апартаментов в Санкт-Петербурге являются апарт-отелями, что приводит к тому, что примерно каждый 50 или 1,88% от общего числа представителей гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге являются апарт-отелями. Несмотря на то, что данная цифра невелика – это лучший показатель по стране. К примеру, в Москве данная цифра составляет примерно 0,7% (примерно каждый 150 представитель гостиничного бизнеса).

По данным сайта Booking.com, в Санкт-Петербурге насчитывается 131 апарт-отель. В большинстве своём они находятся на довольно небольшом расстоянии от центра города (от 2 до 5 км). При этом все апарт-отели в Санкт-Петербурге находятся в непосредственной близости от метро (не более 1 км). Среднее расстояние от апарт-отеля до центра города в Санкт-Петербурге составляет чуть менее 4 км (3961 метр).

В последние пару лет происходит активное открытие апарт-отелей на территории Санкт-Петербурга. Это связано с двумя основными причинами. Первой причиной является увеличение интереса к подобным видам отелей на территории России, а вторая причина – чемпионат мира по футболу 2018 года, который пройдёт на территории России. При этом Санкт-Петербург примет 7 матчей чемпионата мира (4 матча группового этапа и 3 матча плей-офф, в том числе полуфинал и матч за третье место). Уже на групповом этапе в Санкт-Петербурге гарантировано сыграют 8 разных команд, что обеспечит большой приток потенциальных клиентов гостиничного бизнеса и выявит необходимость в их размещении. При таком раскладе апарт-отели являются одним из наиболее интересных вариантов, потому что могут разместить большое количество людей даже в относительно небольшом количестве номеров. Стоит также отметить, что стадион в Санкт-Петербурге является крупнейшим после стадиона «Лужники» (Москва) среди тех, что принимают матчи чемпионата мира по футболу 2018 года.

По прогнозам, ожидается, что к старту чемпионата мира по футболу 2018 года в России (15 июня 2018 года), в Санкт-Петербурге будет около 150 апарт-отелей. При этом если посмотреть на количество апарт-отелей в динамике, то выясняется, что за 1,5 года (относительно конца 2016 года), количество апарт-отелей вырастит почти в 3 раза, а за полгода (относительно конца 2017 года) примерно в 1,5 раза. Но, несмотря на это, нет никакой гарантии того, что данные апарт-отели (открывшиеся в преддверие чемпионата мира по футболу) смогу существовать после окончания турнира, напротив, скорее всего, большинство из них закроются уже в конце лета 2018 года, выполнив свою временную функцию по зарабатыванию «быстрых» денег в преддверии крупного турнира. Однако, в случае с Санкт-Петербургом возможна противоречие указанной тенденции ввиду того, что данный город является популярным туристическим направлением у россиян и иностранцев, и отели в целом не испытывают недостаток клиентов и потребителей услуг. В частности, в Санкт-Петербурге происходит ежегодный рост численности отелей и номерного фонда.

В целом, апарт-отели выглядят не самым дешевым местом размещения для приезжающих в Санкт-Петербург туристов, и их цена немногим ниже, чем в Москве. Самый недорогой апарт-отель Санкт-Петербурга предлагает размещение за довольно скромные 2000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Самый дорогой апарт-отель, в свою очередь, попросит за свои услуги, при аналогичных условиях, от 11000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). При этом средняя стоимость номера среди всех апарт-отелей Санкт-Петербурга составляет примерно 4100 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Большинство апарт-отелей находятся в ценовой категории от 3000 до 5000 рублей. При этом количество отелей, в которых стоимость превышает 5000 рублей, сопоставимы с теми, чья стоимость менее 3000 рублей (за 1 человека на 1 ночь). Этим и обусловлено то, что средняя стоимость примерно на середине промежуточного сегмента данного распределения (от 3000 до 5000 рублей).

В целом ситуация с оценками апарт-отелей довольно благоприятная. Средняя оценка среди всех апарт-отелей, которые есть в Санкт-Петербурге и имеют оценку (109 апарт-отелей из 132) на сайте Booking.com, составляет 8,87 баллов, что считается очень высоким показателем и классифицируется на данном сайте как «Потрясающе». Подавляющее большинство апарт-отелей (78,9%),  находятся в диапазоне оценок 8,6-9,0 баллов и более 9,0 баллов. Самый высокий балл, который имеет апарт-отель в Санкт-Петербурге, составляет 9,8 баллов, а самый низкий – 6,7 баллов.

В среднем у каждого апарт-отеля в Санкт-Петербурге имеется 10 номеров, каждый из которых рассчитан на 4 человека. В пиковые моменты (в сезон) загруженность апарт-отелей в Санкт-Петербурге обычно составлять порядка  90-95%,  в то время как в самый не сезон она может снизиться, однако не сильно ввиду туристической популярности и привлекательности данного города. Наиболее популярное время, когда люди пользуются апарт-отелями (сезон), приходится на традиционный период отпусков – лето, также пиками пользования услугами являются новогодние праздники и майские праздники. Однако стоит отметить, что в среднем за год загруженность апарт-отеля  в Санкт-Петербурге находится на довольно высоком уровне – порядка 70% (в среднем по России порядка 60%). Такое высокое значение вызвано тем, что апартаменты в целом являются довольно хорошим вариантом размещения, по мнению жителей России. Но для многих жителей России «камнем преткновения» при выборе становится нежелание связываться с частными владельцами. В данном случае, апарт-отель будет идеальным вариантом, поскольку владельцем является юридическое лицо, а не физическое.

 

	Количество  апарт-отелей	Количество номеров	Количество человек	Дневная выручка	Месячная выручка (30 дней)	Годовой объём рынка
на конец 2016 года	60	600	2400	6888	206640	2479680
на конец 2017 года	90	900	3600	10332	309960	3719520
апрель 2018 года	120	1200	4800	13776	413280	4959360
май 2018 года	131	1310	5240	15039	451164	5413968
июнь 2018 года (прогноз)	150	1500	6000	17220	516600	6199200

 

Исходя из приведенных выше данных, можно провести расчёт дневной и месячной выручки. Если использовать для расчёта июнь-июль 2018 годов, то стоит ожидать повышенного спроса и ажиотажа на услуги апарт-отелей. Исходя из имеющихся данных прошлых чемпионатов мира по футболу и расценок некоторых апарт-отелей в Санкт-Петербурге, на период проведения турнира можно рассчитать выручку за данные два месяца.

В данные два месяца ожидается 100% загруженность, более того даже ожидается, что владельцы апарт-отелей организуют дополнительные места (ёмкость номера будет не 4 человека, а 6), для того чтобы разместить максимально возможное количество гостей мероприятия. И немаловажным является факт того, что будет существенно увеличена цена на человека. По опытам прошлых чемпионатов мира по футболу, которые проходили в ЮАР (2010 год) и Бразилии (2014 год), а также олимпийских игр в Сочи (2014 год), можно говорить, по крайней мере, о 5-ти кратном увеличении цены на услуги апарт-отелей.  Исходя из приведенных выше данных, можно говорить, что за данные 2 месяца апарт-отели Санкт-Петербурга, по оценке, заработают годовую выручку. Это и объясняет появление такого количества апарт-отелей в Санкт-Петербурге и на территории всей России в последнее время, которые, скорее всего, сразу после чемпионата мира по футболу 2018 года в России будут закрыты.

Основными потребителями услуг апарт-отелей являются семейные пары, как правило, с детьми. Иными словами, апарт-отели, в первую очередь, предназначены для семейного отдыха. Если более детально изучать вопрос, то основными потребителями являются семейный пары в возрасте от 30 до 45 лет с детьми. Возраст детей при этом не более 14 лет. По сути, апарт-отели являются более недорогой альтернативой семейным номерам в отелях (стоимость которых, как правило, в 1,5-2 раза превышает стоимость размещения в апарт-отеле).

Выявить на данный момент тенденции рынка довольно сложно в связи с тем, что ситуация на гостиничном рынке нестабильна из-за предстоящего чемпионат мира по футболу в России. Многие объекты гостиничного бизнеса являются временными и их дальнейшее существование под большим вопросом. Вряд ли рынок вернется в границы 2016 года (16 апарт-отелей), но и не сохранит нынешние позиции.