Рынок посуточной аренды жилья в Санкт-Петербурге в 2017 году

По оценке консалтинговой компании MACON Realty Group, общий объем рынка арендного жилья в Петербурге составляет 400 тыс. квартир, из них каждая девятая сдается посуточно. То есть объем рынка краткосрочной аренды составляет порядка 44,4 тыс. квартир. Если в среднем в стране около 5% жилищного фонда является арендным, то в Петербурге этот показатель выше более чем в три раза (около 18%). При этом значительная часть сегмента краткосрочной аренды пребывает в теневой сфере.

Индекс доходности показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры в Санкт-Петербурге в % годовых. Посуточная сдача жилья в аренду имеет более высокую доходность по сравнению с арендой на длительный срок и может доходить до 7,5 %. Но, как видно из графика, объем рынка в денежном выражении имеет тенденцию к снижению в связи со снижением арендной ставки.

Предложение

Предложение квартир и комнат в аренду в Санкт-Петербурге представлено частными лицами, специализирующимися на жилой аренде, агентствами недвижимости, небольшими частными компаниями, которые берут квартиры в долгосрочную аренду, а потом сдают их в краткосрочную субаренду либо отделами аренды риелторских фирм.

В структуре предложения на рынке посуточной аренды типового жилья в мае 2017 г. однокомнатные квартиры занимали 47,2% рынка, двухкомнатные – 26,6%, доля трехкомнатных квартир – 9,2% от общего объема жилья. Комнаты в общей структуре типового жилья составили 17 % от всего предложения в Санкт-Петербурге.

Комнаты остаются интересным форматом жилья как для арендаторов, так и для покупателей, для которых важно жить в историческом центре, но они пока не могут приобрести себе здесь отдельную квартиру.

И если за несколько лет активный спрос на комнаты на петербургском рынке вторичного жилья «съели» квартиры-студии, то в сегменте кратковременной аренды, их предложение остается высоким и коррелирует в зависимости от сезона. Так как расселение коммунальных квартир уже несколько лет носит вялотекущий характер, процесс «вымывания» комнат с рынка будет затяжным.

За последние 13 месяцев с мая 2016 г. в структуре предложения также наблюдалось увеличение доли двухкомнатных квартир и сокращение доли трехкомнатных и многокомнатных квартир.

В структуре предложения по районам на рынке посуточной аренды жилья самая большая доля приходится на Центральный район Петербурга. По состоянию на конец мая 2017 г. его доля составила 30,6% от всего объема рынка и имеет растущий тренд. Для сравнения на конец мая прошлого года она составляла 27,6%. Доля предложения по остальным районам колебалась в мае от 1,7% до 11,5% в зависимости от общего количества объектов. Минимальное количество объектов, предлагаемых на рынке посуточной аренды, наблюдается в Красногвардейском районе, его доля на конец мая 2017 г. составила 1,2%.

На конец 2016 г. средняя стоимость посуточной аренды жилья составила 1 732 руб. и увеличилась на 3% по сравнению с прошлым годом. В динамике растет средняя стоимость трехкомнатных квартир на сутки, снижается для однокомнатных и двухкомнатных.

Существенным минусом краткосрочной аренды является высокая сезонность этого бизнеса – если в летний период загрузка объектов высокая, то в межсезонье они часто простаивают.

Средняя стоимость посуточной аренды в Санкт-Петербурге имеет тенденцию к снижению на все виды жилья.

Средний ценовой диапазон комнат на рынке посуточной аренды в мае 2017г. составил от 0,6 до 1,1 тыс. руб. в сутки. Однокомнатные квартиры предлагались в ценовом диапазоне от 1,5 до 2,2 тыс. руб. в сутки. Средняя стоимость двухкомнатных квартир — от 2,1 до 3,0 тыс. руб. в сутки, трехкомнатных – от 2,4 до 4,0 тыс. руб. в сутки, в зависимости от месторасположения и состояния объекта.

Цена посуточной аренды по районам в мае 2017 г., руб./сут.

Районы	Комнаты	Студии и 1ккв	2ккв	3ккв
Адмиралтейский	886	2 029	2 471	3 588
Василеостровский	698	1 955	2 243	3 500
Выборгский	658	1 777	2 230	3 714
Калининский		1 587	2 106	3 500
Кировский	648	1 565	2 250	2 417
Красногвардейский		1 550	2 130
Красносельский		1 452
Московский	719	1 682	2 541	2 914
Невский	700	1 728	2 068
Петроградский	840	2 051	2 479
Приморский	827	1 680	2 375	3 025
Фрунзенский	650	1 620	2 300	2 750
Центральный	1 083	2 205	2 981	3 989

Наиболее дорогое арендное жилье в мае 2017 г. предлагалось в Центральном районе, где сосредоточено основное предложение. Самые дешевые комнаты и трехкомнатные квартиры сдавались в Кировском районе, двухкомнатные квартиры – в Невском, студии и однокомнатные квартиры – в Красносельском.

По данным сайта avito.ru в июне 2017 г. в районе Невского проспекта актуальное предложение жилья на сутки составило 316 объявлений, из них 40 % пришлось на частные, 60 % — предложения от агентств.

Более всего предлагалось однокомнатных и двухкомнатных квартир – 31% и 43% от всех объявлений соответственно. Доля предложения комнат в Невском районе значительно меньшая, чем в целом по Санкт-Петербургу.

Больше всего частных объявлений пришлось на однокомнатные и двухкомнатные квартиры стоимостью до 3000 руб./сутки. Агентства в основном предлагают однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне до 4000 руб., двухкомнатные квартиры стоимостью от 3000 до 5000 руб./сутки. Трех и многокомнатные квартиры составляют порядка 20% от имеющегося фонда у агентств по недвижимости.

По мнению генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько в дни проведения матчей Чемпионата мира по футболу в 2018 г. стоимость аренды, вероятно, вырастет на 35-40%. Другой эксперт, Александр Мельник, генеральный директор компании FlatStar также утверждает, что значительной прибавки к ежегодному потоку туристов не произойдет. Сверх обычного годового показателя приедут 50-60 тысяч человек на две недели, что не приведет к значительному всплеску предложений посуточных квартир. С одной стороны, в городе достаточный арендный фонд, чтобы удовлетворить возможный спрос. С другой стороны, эти мероприятия носят разовый и слишком непродолжительный по времени характер для того, чтобы начать серьезно заниматься данным бизнесом.

Спрос

 Посуточная аренда квартир в Петербурге значительно активнее, начиная с майских праздников и включительно по октябрь месяц. В этот период резко увеличивается спрос на посуточное жилье, и цены соответственно повышаются. Стоимость аренды квартир в выходные дни, как правило, выше, чем в будни, в праздники цена увеличивается в среднем в 1,5 раза, что также свидетельствует о росте спроса.

Динамика активности спроса на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга

Данный индикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке Санкт-Петербурга и характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.

Предложение на рынке арендованного жилья четко реагирует на состояние спроса: если есть запрос на посуточную аренду, появляется большое количество предложений о посуточной сдаче в наем.

В начале лета спрос на аренду сроком от недели до месяца формируют иногородние абитуриенты вузов и их родители, а также те, кто решает провести в Петербурге часть своего отпуска.

Вторая группа посуточных арендаторов – стабильна почти в любое время года, но пик их активности приходится на осенний период – это приезжие по производственной необходимости: для бизнеса, работы, стажировок, дополнительного обучения и т. п.

Еще одно направление — это медицинский туризм. Эта группа немногочисленная, но меньше зависит от сезонных колебаний.

Тенденции

Невиданные темпы роста спроса и предложения в сегменте апартаментов на рынке жилой недвижимости могут составить угрозу бизнесу по сдаче квартир посуточно. Эта тенденция уже прослеживается в столице, где наибольшую долю на рынке посуточной аренды занимают апартаменты, и будет только увеличиваться – и в Москве, и в Петербурге.

Эксперты указывают на возможность получения большего дохода при инвестировании в апарт-отели по сравнению со сдачей квартиры в аренду, снижения рисков за счет их передачи от собственника, как в случае с жильем, в управляющую компанию. Кроме того, туристы-иностранцы, планирующие посетить проводимые в Петербурге Кубок Конфедераций в 2017 году и чемпионат мира по футболу в 2018 году, скорее отдадут предпочтение апартаментам, которые могут предложить сервис, платежные документы и договоры на английском языке.