Тренды рынка складской недвижимости в 2021 году

Разразившаяся пандемия и последовавший за ней карантин кардинально изменили расстановку приоритетов в части спроса на коммерческую недвижимость. Резко возросла потребность в складских метрах.

На авансцене рынка коммерческой недвижимости прочно закрепился складской сегмент и второй год уверенно держит лидирующие позиции.

Традиционно, львиную долю складской недвижимость занимала розничная торговля. Однако, начиная с 2020 года объем компаний розничной торговли на складском рынке составил всего 24%.

Активное развитие e-commerce и логистических компаний вывело на лидирующие позиции по использованию складских площадей компании online-торговли, что спровоцировало повышенный спрос на склады. Как следствие, повышение спроса спровоцировало рост арендных ставок.

По промежуточным итогам на конец 2021 года уже можно обобщить основные тенденции на рынке складов:

1.На начало 2021 года практически отсутствовало введение новых складских объектов по сделкам, заключенным в 2020 году. Ситуация объясняется спадом темпов строительства и проблемами в обеспечении материалами. Во 2-ом квартале строительство складских площадей активизировалось. По предварительным данным, на рынке было сдано в 861 тыс. м 2 складов. До конца года прогнозируется ввод в действие еще около 240 тыс. м2. В целом же, по итогам года ожидается сдача в эксплуатацию в районе 1,1 млн. м2. Это наивысший показатель с 2014 года, в котором было сдано более 1,6 млн. м2.

Структура объема ввода объектов нового строительства выглядит следующим образом:

• проекты built-to suit (строительство под заказ, адаптированное под потребности заказчика), реализованные для крупных арендаторов — 53% общей доли.Крупнейшие сделки этого сегмента приходятся на долю онлайн-ретейлеров. В 2020 году OZON объявил об аренде 154 000 м2 площадей в логистическом центре Ориентир Запад. Ориентировочная сумма инвестиций в проект ожидалась 5,4 млрд. руб.Буквально через несколько дней DIY маркетплейс «Все Инструменты. ру» заявил о сделке по аренде 188 000 м2 в «PNK Парк Домодедово». Общий объем инвестиций составил 11 млрд. руб. Оба проекта сданы в эксплуатацию в 2021 году.И тот же OZON заключил крупнейшую сделку уходящего года. Ею стала BTS-аренда 269 000 м2 в «PNK Парк Пушкино 2» и 135 000 м2 в г.Чапаевске Самарской обл. Суммарные инвестиции в оба проекта составят порядка 14,6 млрд.руб.

• спекулятивные объекты (иными словами – объекты, построенные для сдачи в аренду или продажи) – 33%. В сегменте этих складов в 2021 году сформировалась интересная тенденция – абсолютное большинство площадей было арендовано еще на этапе строительства. К моменту сдачи в эксплуатацию не занятыми оставалось только 2%.Значимой сделкой этого сегмента стало возведение компанией «Ориентир» логистического парка «Север 4» на 110 000 м2. В апреле 2021 года он был продан компании PLT. Сумма сделки не разглашается, но специалисты ориентировочно оценивают ее примерно в 5 млрд. руб.Ведущий российский девелопер Radius Group в октябре текущего года объявил о старте строительства складского комплекса в индустриальном парке «Южные врата». Площадь объекта превысит 30 000 м2. На сегодня он один из крупнейших спекуляционных объектов, ввод которых планируется в 2022 году. На момент запуска новостройки более половины площадей склада уже законтрактовано.Однако, по словам Захара Валькова, исполнительного директора Radius Group: «не смотря на такие показатели, девелоперы не торопятся строить спекулятивно. Так как ситуация с постоянно растущей себестоимостью строительства несет в себе определенные риски.
• Для девелоперов очевидно, что ставка аренды не успевает за ростом стоимости строительства. С другой стороны, ее стремительный рост неизбежно охладит интерес ряда арендаторов, и заставит их пересмотреть собственные планы по расширению складской и логистической инфраструктуры».По мнению эксперта, оптимальным сейчас является вывод на рынок небольших мощностей. До момента стабилизации рынка запуск больших объемов строительства довольно рискованный шаг. Велика вероятность промахнуться с расчетом финальной себестоимости и арендной ставки. Это чревато остаться без заказчиков.

• собственные складские объекты – 14%. Основной игрок этой части сегмента компания «Wildberries» — крупнейший онлайн-ритейлер в России в ноябре 2020 года начала строительство складского комплекса «под себя» на 250 000 м2 в г.Электросталь. Запланированный объем инвестиций оценивался на уровне 12,5 млрд. руб.В середине ноября «Яндекс.Маркет» объявил об открытии нового логистического центра в Софьино. Площадь – 40 000 м2. Планируется расширение до 80 000 м2.В сентябре 2021г компания «Aliexpress Россия» объявила открытие собственного фулфилмент-центра, площадью 55 000 м2. Базируется он на складском комплексе «PLT Чехов».

Пять наиболее масштабных сделок 2020 – 2021 годов

2. Активное поглощение имеющихся площадей, спрос на складские помещения, демонстрировавший стабильный рост и обусловивший законтрактованность проектов начиная с этапа строительства, недостаток на рынке спекулятивных проектов, как имеющихся, так и находящихся в процессе, сформировало ощутимый дефицит вакансий в 2021 году. Доля свободных вакансий упала до показателя 0,4%, откатившись к уровню 1-го полугодия 2008 года.

3. Из-за переноса сдачи объектов с 2020 года на 2021 и проектов built-to-suit (BTS), заключенных в 2020 г. к концу 2021 г., ожидается обновление рекорда по объему спроса на помещения складов. Показатель подойдет к планке 2,2 млн. м2.

4. На конец года оформилась следующая структура спроса:

• сегмент онлайн-торговли – 38% общего количества сделок. Компании онлайн-ретейла на текущий момент являются самыми массовыми потребителями складских площадей. По всей видимости, они же будут лидерами по части спроса на качественные склады и в 2022 году;
• сегмент розничной торговли – 24% общего объема сделок;
• остальные 32% примерно поровну делят между собой транспортно-логистические структуры, производства и дистрибьюторы.

5. Центральной проблемой уходящего года в строительстве складских помещений стал резкий скачек себестоимости. Металл подорожал на 60%. Стекло и производные из стекловолокна на 30%. Песок – в качестве составляющей бетона на 25%. Цены на импортное оборудование для складов, в том числе и стеллажи, поднялись на 5-30%%. В 2019 году стоимость 1м2 склада класса А в среднем составляла 30-35 тыс. руб., на конец осени нынешнего года – остановилась у отметки 40-45 тыс. руб. И самое главное, невозможно спрогнозировать рост себестоимости в течение ближайших года-полтора. Если девелопер заключит договор на строительство по нынешним ценам, существует высокий риск остаться в убытке. Если же закладывать в расчеты повышение себестоимости хотя бы на 50%, проблематично будет найти клиента.

Подобная ситуация негативно влияет на развитие рынка. Туманные перспективы и рамки планирования, ограниченные полугодом, режут на корню возможность развития. В сложившихся обстоятельствах на стороне девелопера при заключении сделки работает только фиксация цены в договоре.

Нехватка дешевой рабочей силы из-за ограничений в связи с короновирусом также повлияла в итоге на увеличение себестоимости строительства. В целом за год повышение оценивается примерно в 30% к предыдущему году. Главным образом, оно ударило по спекулятивным проектам, поскольку ужесточает конкуренцию новых с существующими объектами. Некоторые из них по этой причине могут быть заморожены.

6. За 2021 год средневзвешенная ставка аренды готовых складских площадей также ознаменовалась ростом и достигла 5 200 руб./м2/год triple net. Это стало абсолютным рекордом в рублевом эквиваленте за всю историю рынка складской недвижимости. Негативная динамика обусловлена рядом структурных причин:

• сверхвысокий спрос на качественные складские площади, базирующийся на увеличении потребности в складах;
• возникший на фоне пандемии ажиотажный спрос на склады особо крупного размера (от 100 тыс. м2), в идеале специально оборудованные, или хотя бы конструкционно подходящие под распределительные или фулфилмент-центры;
• ценовой скачек на строительные материалы подвели рост ставок вплоть до рубежа 5200 руб./м2 /год triple net на конец года;
• годовой средневзвешенный показатель увеличился частично из-за активного изъятия из оборота относительно недорогих площадей (3800 руб/ м2 в год triple net). Съемщики резонно спешили использовать объекты уже имевшегося фонда, справедливо предвидя повышение ставок в новых объектах;
• повышения себестоимости вынудило определенную долю подрядчиков покинуть рынок. При этом оставив не выполненными взятые контрактные обязательства. Уменьшение количества подрядчиков на рынке также сказалось на увеличении стоимости;
• неопределенность ожиданий вылилась для некоторых собственников в необходимость пересмотреть стоимость контрактов и заморозить коммерческие предложения арендаторам до стабилизации цен;

Однако, перспективы стабилизации расплывчаты. Если в части строительных материалов можно говорить об относительной стабильности, то остальные факторы не вселяют оптимизма. Беря во внимание растущую общую инфляцию в экономике, ставки способны перепрыгнуть и 5200 р./м2 за год. Чтобы минимизировать вероятность убытков, арендаторы зондируют методы повышения эффективности эксплуатации площадей. В частности, рассматриваются методики повышения вместимости, ускоренного процесса товарооборота. А также, системы автоматизации, в т.ч. ASRS, внедряемые на новых складах. Частично они дают возможность сэкономить на площадях, но в большей степени — на трудозатратах, а также увеличить выполнение количества заказов за единицу времени. В среднем, проекты автоматизации окупаются в течение 2-3-х лет, то есть, за половину среднестатистического срока аренды.

Как инфраструктурная составляющая торговли, логистики и производства, склады подтверждают свою репутацию сектора недвижимости, самого устойчивого к кризисам.

АНДРЕЙ ЛУКАШЕВ, управляющий партнер компании ILM:

«Высокий спрос на складские площади: спекулятивные и built-tosuit, — вкупе с ростом себестоимости строительства и рекордно низким уровнем вакансии, выводят арендные ставки к новым пикам. Поскольку замедления инфляции и спада деловой активности в сфере торговли и логистики не ожидается, смена тенденции может произойти двумя способами…»

• насыщением рынка;
• перетеканием спроса на периферию.

По обоим направлениям наблюдается движение. С одной стороны, повышение ставок и стабильный рост спроса обратил на складской сектор внимание девелоперов, ранее не интересовавшихся им.

Если темпы строительства в ближайшие пару лет приблизятся к показателям спроса (т.е. объемы строительства как минимум, должны удвоиться), то к 2023 году ситуация на рынке стабилизируется, и тогда вполне реальна смена тенденции.

С другой стороны, уже активно растет тенденция перетекания спроса на складские площади в регионы. Растет влияние региональных распределительных центров. Безусловно, на будущее региональных рынков решающее влияние окажут технологические и экономические факторы. Но если рост в регионах и дальше будет демонстрировать положительную тенденцию, это однозначно приведет к смене тренда на рынке.